房地產開發項目的成本控制探討

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1、房地產開發項目的成本控制探討【摘要】房地產是近年來的熱門行業，開發項目作為其經營活動的重心，它的成本控制會影響整個企業的利潤高低。本文從現象出發，以理論為基礎，指出瞭在成本控制中存在的問題，提出解決方法【關鍵詞】房地產開發項目管理成本控制政協會議召開期間，住房問題是常被提及的一個詞匯。房地產行業作為經濟領域的一個重要部分，是近年來投資和消費的熱點，正是因為這樣，這一行業湧入瞭大量的資金，使市場競爭更加激烈。除瞭2008年下半年，房地產市場出現過動蕩，其他時間，房價一直處於上升階段。由於房價的居高不下，使許多工資階層對商品房望而卻步，房屋成交量

2、下降，閑置率上升。國傢也利用利息、稅收、財政等手段進行宏觀調控，在一定程度上刺激瞭房地產市場，減輕瞭房地產及貸款人的負擔，但房地產市場的成交量依然不樂觀，價格依然沒有回落眾所周知，存貨價格是以成本決定的，房地產作為房地產企業的存貨，其價格與成本存在密切關系。從另一個方面說,企業的收入與其成本、費用之差得到利潤，如果企業成本降低，那麼利潤必然上升。因此，我們必須重視作為企業支柱的房地產開發項目的成本控制。這樣做不僅可以為房地産企業帶來更高的利潤，從某種意義上來講，還可以促使房價回歸到理性階段一、房地産相關理論房地產開發企業是指按照《城市房地產管

3、理法》的規定，是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業房地産開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。因此,房地產開發的前提是取得國有土地使用權。房地產開發經營活動包括土地開發和房屋開發，也並非僅限於房屋建設或者商品房屋的開發這個定義是從對象角度出發的，而房地産開發也可以看作從工程勘察、設計規劃、征地拆遷、土地開發、項目建設、完工交房的一個過程房地產開發有其獨特的特征：第一，房地產開發涉及很多部門，如銀行、勘探、規劃、市政、施工、環境、衛生等，涉及面極廣，因此有很強的綜合性。第二，房地産開發項目建成後，既可以作為

4、住房出售，也可以用作其他用途,如做行政事業性用房，生産經營性用房等。第三，房地產開發需要建設的往往不止一套房子,至少開發一個小區，因此需要的投資量很大。除此之外，房屋開發的周期很長。以上幾個方面，決定瞭房地產開發的高風險性。第四，房地産開發與金融部門關系緊密。房地產資金需求量大，那麼必然需要從銀行等金融機構進行貸款。如今，金融機構也不再局限於銀行這一單一的形式，財務公司、保險公司、租賃公司都是房地產開發提供瞭資金支持。可以這麼說,房地產行業的迅速發展，是與為其提供資金支持的金融部門密不可分的二、房地産開發項目成本控制理論成本控制，就是對經營活

5、動中發生的各種成本進行控制。本文的研究對象是房地産開發項目，即對房地産開發項目中發生的全部成本進行控制。房地産開發項目成本主要包括以下幾方面前期項目費用。項目開發是一個過程，從工程勘察到項目建設一段時間發生的費用都屬於前期項目費用。如規劃設計費用，又如土地平整費等。其中特別需要註意的是因項目開發而征用土地所發生的費用，如征用土地費、拆遷安置費和補償費等，這一部分費用一般各地政府都有較為明確的標準建築施工過程中的費用。這又可以劃分為直接成本和間接成本。直接成本包括直接材料費用、直接人工費用以及其他直接費用。間接成本包括管理人員的職工薪酬、固定資

6、產折舊費用、固定資産修理費用、辦公費、差旅費、基礎設施費用等。基礎設施費用主要指土地、房屋開發過程中所發生的水電費、通訊費、環衛設施費用等因利用基礎設施而發生的費用安裝費用。在開發項目達到可使用狀態之前可能會發生建築安裝工程費和設備費用等。企業可以自行安裝，也可以將這部分業務承包出去。如果企業自行安裝，那麼發生的費用和建築施工過程中發生的費用基本相同完工後的清理費用，如使環境恢復原貌的費用。在很多情況下，很難分清楚清理費用和間接費用的區別。在這種情況下，往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果不設現場管理機構，那麼不計入開發成本項目，直

7、接計入當期損益其他。配套設施費用，在開發項目中發生的，可計入成本，不能有償轉讓的公共設施，如公厠、鍋爐房等。借款費用資本化，在項目達到預定可使用狀態之前的借款費用可以按新企業會計準則的要求計入項目成本要想控制房地產開發項目成本,就要控制好以上每個成本項目。以上每個成本的下降，都會引起整個房地產開發項目成本的下降。還需要註意的是,房地產開發項目成本控制存在其特殊性,這是由房地産開發特征決定的。前面提到房地產開發項目時間跨度大，在不同的項目之間，材料、人工的價格可能發生瞭很大變化。再者，房地產開發項目面臨不同的環境，重慶的房地產開發項目的成本與廣

8、州深圳房地產開發項目的成本顯著不同。鑒於此，房地産項目開發成本控制不能采用一般的方法進行量化分析三、成本控制中存在的問題總的來說，龐大的成本支出、較低的收益是眾多房