房地產開發企業成本的若幹問題探析

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1、房地產開發企業成本的若幹問題探析摘要：本文著重對房地產開發企業成本核算對象的確定問題、成本項目歸集核算的規范性問題、成本分配問題、成本核算中的一些特殊項目的列支問題、以供同行參考關鍵詞：房地產成本問題kJ一、成本核算對象的確定問題合理確定成本核算對象，是正確組織開發產品成本核算的重要條件，劃分得過粗過細都不好。過粗可能無法反映單項開發工程的實際成本水平，不利於考核和分析成本升降的原因；過細則會出現過多的共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作量。實際工作中，成本核算對象的確定主要存在過粗，過細，或者是隨意確定，沒有章法等問

2、題一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能,不同的功能導致其設計不同從而

3、建築成本相差很大，在這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則二、成本項目歸集核算的規范性問題房地產開發企業的成本項目包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等6項。不少房地產開發企業恰恰在成本項目歸集核算方面沒有引起足夠的重視，認為隻要項目的總體成本核算正確，至於它的組成結構關系，不會影響項目經營成果的核算。筆者認為，為

4、瞭給企業管理當局提供進行項目開發成本分析的可靠資料，規范地進行成本項目的歸集顯得十分重要，它是成本分析結論正確性的基礎和前提，因此，必須規范成本項目的歸集。現實中，比較容易出錯的主要是“基礎設施費”與“公共配套設施費代建築安裝工程費”的混淆。如室外水歸安裝，應列為基礎設施費項目，誤為建築安裝工程費或公共配套設施費；綠化、環衛設施等基礎設施費誤為公共配套設施費；有的把應在開發間接費歸集的周轉房攤銷誤列為土地征用及拆遷補償費等；還有的將應計入前期工程費的預算費、招標費、臨時設施費，應計入建築安裝工程費的工程監理費誤記入期間費用等

5、等，這些都需引起房地產開發企業會計人員的註意三、成本分配問題實務中成本分配的方法較多，不少會計人員不是服從於成本分配的目的，亦即成本分配的意圖，而是隨意分攤；或者是沒有按照一貫性原則，隨意改變分配分攤方法，而且沒有按照充分披露的原則予以處理。例如，項目的土地成本按照房地產面積分攤,符合合法性原則；按照房地產收入分攤，符合配比性原則，兩種分配方法都是可以的。但有的房地產開發企業出於種種意圖，以前年度采用按面積分攤，今年卻按收入分攤，報表中對此會計政策變更的影響又無充分披露，這就違反瞭一貫性和充分披露的原則。筆者認為，成本分配的

6、目的主要是提供經濟決策信息、客觀公平計算成本、激勵成本中心努力降低成本等，為瞭實現這些目的，在確定分配方法時可依據以下四個標準來進行:（-）因果關系法，即追溯成本發生的原因據以分攤成本。如基礎設施費的分攤（二）受益程度，即以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配（三）公平合理，即有時盡管與某項特定成本並無直接聯系,但為顯示公平合理，仍將間接成本分配給無關聯的對象，其依據為從公司角度出發，該間接成本是大傢"應接受”的成本（四）承受能力，即按成本對象的負擔能力分攤間接成本,要求贏利能力高的獨立核算項目吸收

7、更多的成本，這樣能產生納稅收益，對整個企業集團有利四、成本控制中的一些特殊項目的列支問題（一）利息等借款費用問題按照財政部1999年發佈的《房地產開發企業財務管理若幹問題的補充規定》的規定“：房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用，在開發產品完工之前，計入開發成本；開發產品完工之後發生的利息等借款費用，計入財務費用。”但有的房地產開發企業不論開發產品完工前或是完工後的利息等借款費用，全部作為期間費用，記入“財務費用”科目。這種做法本身就違反瞭相關法規的規定，而且易造成房地產企業有高利潤的錯覺，借款利息費

8、用未計入成本，更易使企業經營者為商品房在成品的基礎上定價產生困難。筆者認為，由於房地產開發企業特別是大型的房地產開發企業，可能同時有多個在建項目，為瞭成本管理和業績考核等方面的需要和便利，應按項目建立成本中心，以成本中心進行成本管理與核算，如此，各項目完工前的利息等借款費用可直接記入成本，