社區商業發展問題探析

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1、社區商業發展問題探析社區商業是以項目所在的居住區為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業社區商業是城市商業空間中的一個重要層次，它是相對於城市中心區商業、區域型商業和鄰裡型商業而言的，其在規模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面都介於區域型商業和鄰裡型商業之間一、我國社區商業現狀分析我國社區商業還比較落後，在經營管理方面存在以下問題：（一）隻顧眼前利益，重視銷售、忽視招商和運營目前我國社區商業存在比較嚴重的重銷售、輕招商、輕運營的現象，原因有多方面，主

2、要在於:①我國金融體系對開發商的支持有限，一般隻提供項目開發貸款，要求開發商以銷售回款作為還款保障，以不動產作為抵押和擔保，開發商迫於資金壓力不得不急於銷售;②開發商過去做住宅開發時形成的習慣和思維定勢是以賣為主，一賣瞭之,不關註後期的招商和運營;③以運營為主的商業地産開發模式已經超出瞭開發商的經營范圍和核心能力，開發商缺乏這方面的能力，隻求短期銷售收益，不想靠長期運營獲得收益（二）售價和租金定價過高，嚴重透支行業利益現在大多數商業地産開發商不論是出售還是出租，定價策略上都是“高價撇脂策略”，提前透支瞭商鋪投資者和商傢未來多年的

3、商業利益，嚴重破壞瞭商業地産上下遊的關系。但是，精明的商傢比開發商更具有強烈的成本意識和風險意識，他們不會為開發商盲目買單的。筆者所在城市的一個樓盤，因為底商要價太高不好賣，根據商鋪定價和當地房租平均水平估算投資回報率，根本就不合算，導致該商鋪已經建成三年，至今沒賣完（三）開發商招商推廣華而不實科特勒強調企業的營銷工作要從消費者的需求出發，要認真做好市場細分、目標市場選擇和市場定位,規劃好4P策略。但中國房地產開發商沒有真正重視科特勒的營銷思想，他們最關心的隻是銷售，通常把市場推廣認定是營銷工作的全部，不管消費者的真實需求是什麼

4、，也不管產品的真實屬性是什麼，隻通過一個特定的概念對產品進行包裝並通過媒體廣泛宣傳。很多開發商喜歡延用做住宅的方式，請一些廣告公司或房地產代理商策劃一堆華而不實的招商手冊吸引商傢註意，但那些漏洞百出的招商資料根本禁不起商傢的理性推敲（四）後期運營管理不專業對於商業地産來講，真正的價值來自於後期的運營管理。有的開發商自己成立個物業管理公司，用物業管理代理後期的商業運營管理，實際上根本沒有專業的商業運營管理;還有的開發商幹脆用商貿公司來代替商業管理公司；極少數開發商成立瞭商業管理公司，負責後期運營管理，但這種隸屬於開發商的商業管理公

5、司，往往缺乏自己的經營思想和動力，起不到一個商業管理公司應有的作用（五）對專業服務機構缺乏應有的尊重很多社區的商鋪蓋好瞭卻租不出去，開發商這才找專業服務機構幫他招商賣房，還對專業服務機構開出極端苛刻的條件。某商業地產老板要求營銷咨詢公司幫其策劃銷售商業門面房，但提出極為苛刻的條件，賣出去就給1%的提成，賣不出去就罰款30萬,營銷咨詢公司感覺風險太大，最後談判破裂。可見，專業服務機構在商業地產這個行業還遠沒得到足夠的尊重。所有為開發商服務的專業機構，包括做市場調查的、做前期營銷策劃的、做房地產銷售代理的、做廣告代理的，都處在夾縫中

6、生存的狀態二、對社區商業發展的建議（一）社區商業發展要突出便利性社區商業“因住而商”，在滿足社區居民一般的居住功能之外，將承載更多更豐富的內容，便利性社區商業將是未來商業發展的一大趨勢。然而，有些社區商業的管理者無視這一發展趨勢，對社區商鋪經營項目硬性規定。某居民小區物業管理公司不讓所轄商鋪從事餐飲行業，擔心會出現餐飲店人多嘈雜影響居民生活的情況。殊不知，小區的居民特別希望自己傢附近有一些餐飲小店，能解決他們吃飯的實際問題。其實，社區商業的發展與社區居民的生活息息相關，應該突出便利性，讓社區居民購物、休閑娛樂都方便（二）研究社區

7、消費者市場，準確定位不同社區聚集的居民特征不同，文化背景不同，消費傾向和品味不同，意味著社區消費蘊含著多元化、個性化的色彩。所以,社區商業發展的立足點應該是全面迎合社區消費特點，尋找準確的經營定位，摸索能夠抓住商機的發展模式，滿足社區居民的消費需要盲目的進行規劃，忽視消費者市場的真實需要，輕則導致社區商業價值的降低，重則使整個社區商業陷入困境。社區商業錯誤的定位，不僅不能滿足社區居民的消費需要，還會因為社區商業的萎靡而影響整個社區的品牌形象對消費者市場的準確把握，能有效地促進社區商業的物業銷售及招商引進。某社區商業樓盤，就是因引

8、進德克士，而成為眾多購房者、商業投資者的關註焦點，而該商樓的宣傳單頁就是把德克士入駐作為最大的亮點（三）采用多種經營形式,發展社區商業社區商業有三種分佈狀況：一是雜亂無章地散佈；二是連續性地排列成商業街；三是聚集在社區購物中心。社區購物中心是社區居民生活的第二個