土地開發分析法之探討

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1、土地開發分析法之探討梁仁旭*崑山科技大學不動產經營系助理教授、陳奉瑤**政治大學地政系副教授(人與地，第210期，2001.6)比較法、收益法與成本法並列為不動產估價的三大方法，而開發成本法、預期開發法與土地開發分析法土地開發分析法與預期開發法事實上係同一種方法，但為凸顯理論上與實際運用上之差異，故分別以不同用詞說明之。等為應用於土地估價之成本法。於住宅發展地區欲評估一宗土地的價格，卻難以蒐集可用之比較案例時，土地開發分析法是很好的選擇。事實上，當土地仲介向開發人員兜售土地時，實務上也大多以此法概估土地價格。本文以理論上之預期開發法為基礎，探討現行

2、土地估價技術規範與不動產估價技術規則草案中土地開發分析法相關規定，擬對該規定之計算公式提出不同見解。由於開發後預期總銷金額是為決定土地價格的關鍵，因而文中將另列一單元，介紹建築技術規則規範下可能興建之樓地板面積，最後為結語。一、理論上之預期開發法預期開發法係基於成本法之觀點，由土地開發變更使用後價格，以反向扣除土地以外之他項開發投入成本方式，求得到土地價格的方法。適用此法時必須先掌握土地由取得至開發完成的各項支出。因此，對於預期開發法的討論，可以從開發成本法著手。以成本堆疊的觀念而言，單純的土地開發大致包含土地取得成本及其利息支出、開發工事費及其利

3、息支出、管理銷售費用等。換言之，一宗新近開發完成可進行銷售之土地價格組成如下：有關利息支出部分，應以實際支出為準，但估價時未必可以精確掌握，因此可以概估方式為之，此處以單利計算，如果開發年期較長，當然也可以複利計算。（1）亦即（2）其中，A：開發後土地價格α：管理銷售費用比率（為開發後土地價格的相當比例）：土地成本之利息負擔月數r：土地成本與開發工事費之月利息率7V：開發前素地取得價格B：開發工事費n：開發工事費之利息負擔月數（以開始開發至售完土地期間之1/2為準）若開發案類似造鎮計畫那樣的一大片土地開發時，那麼就不是所有土地都可以建築利用，其中部

4、分土地必須攤派作為道路、公園、綠地等公共設施使用。因此，開發後土地的價格必須以扣除無法出售之公共設施用地後可供出售之土地面積，分攤全部的開發費用及開發前土地取得成本。因此，式（2）將改寫為其中為宅地化比率（即開發後宅地面積占總開發地區面積之比率）如果以其他已開發完成土地價格，藉開發成本反向扣除方式，推估開發前的土地價格，即可將上式改寫為：（4）V：開發前土地試算價格土地的開發，由於各種土地利用必需有相關設施配合，才能發揮其效用。例如住宅區，除了要有完善的道路系統、上下水道、電訊等維生設施外，還要有公共交通系統、市場、銀行、郵局、中小學、醫院、派出所

5、等公用設施，設施愈齊全，表示土地所位地區可開發程度愈成熟。當土地所位地區開發程度尚未達到與實例地同等成熟度以前，地價不能與實例地相等，因此必須進行成熟度減價修正成熟度修正於此處係以達到同等成熟程度所需時間，採複利現價率予以折現觀點為之。，是以（4）式予以擴充為：（5）：需進行成熟度修正的月數此外，由於用以比較之已開發實例地與待估之宗地，於土地面積、形狀、寬深比、與道路接近等條件未必相同，因此最後需再進行個別因素比較修正；另外，對於開發地區土地由數筆土地組成，而各筆土地條件有所差異，如擬進行某一筆土地價格評估時，亦可透過個別因素修正率予以比較修正。是

6、以，再將（5）式擴充為（6）式如下：該式之意含與林英彥「不動產估價」第299頁之下式同。（6）7D：個別因素修正率一、土地估價技術規範之土地開發分析法民國八十二年制訂土地估價技術規範時，對於以反向扣除成本之方式，予以獨立於成本法之外，單獨另列土地開發分析法乙章。其計算公式與執行步驟如下：（7）其中V：開發或建築前土地總價格S：開發或建築後預期總銷售金額R：適當的報酬率，得按工程規模、開發期數與經濟景氣因素並考量當期營建業平均報酬率估計C：開發或建築所需的直接費用，視勘估標的規劃設計、開發建築難度、開挖強度、基地自然條件及施工計畫估計M：間接費用，得

7、依各費用項目逐項評估或以直接費用之合理比例推算I：直接及間接費用應負擔之資本利息i：適當的年利率，得以長期公債利率為基準，並考慮開發期間金融環境、利率走勢、資金來源及資金比例等調整Y：開發年數，自價格日期起至開發完成止所必要之時間比較式（6）與式（7）可發現：1.式（6）中之個別因素修正（D）不見了。換言之，式（7）似已排除以其他已開發類似土地價格進行比較修正推估之可能。亦即，推估某對象土地時，必須先揣測該宗土地的可能開發模式，再以相同條件開發案例之價格推估。若設定的興建方式不同，又不經個別因素修正，則估價結果必會有所差異。如此一來，同一宗土地由不

8、同的估價師，估出不同且有相當差距的價格，也不足為奇了。2.式（6）中之成熟度修正不見了，若非表示周遭環境的不重要性，就表示