房地产行业2019年度策略：穿越周期的迷雾

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1、行业深度分析/房地产内容目录1.2018年的五大转变61.1.基本面的转变：毛利率或下行、成本管控及优化优势凸显61.2.战略面的转变：从重点一二线城市到核心城市圈，从单一布局到多元尝试81.3.估值面的转变：低估值、高分红，持股比例及持股集中度提升141.4.资金面的转变：融资集中度提升、年末房企融资规模有提升191.5.政策面的转变：政策临拐点、因城施策或将延续、推动城市周期轮动222.展望2019年：行业未来空间或可保持在10亿平的范围内波动292.1.新房销售展望：销售面积回落5%~8%292.1.1.分城市能级预

2、测：中性假设下，预测全国销售面积增速-5.18%292.1.2.需求端视角预测：未来十年在10-12亿平的区间内震荡302.2.地产投资展望：成本拆分法下投资增速预期为-3%343.穿越周期迷雾373.1.何以穿越周期？383.1.1.板块基本面：周期下行阶段再融资重启、助力行业加杠杆发展383.1.2.板块情绪面：13-14年，市场一致预期EPS提升413.2.穿越周期的地产股423.2.1.第一轮周期（08年12月到11年12月）：阳光城/金科股份/荣盛发展及中南建设在彼时有较强的表现，且高点到期末的回撤相对较小423

3、.2.2.第二轮周期（12年1月-14年12月）：以地产开发/园区地产为主，华夏幸福表现突出443.2.3.第三轮周期（15年1月至今）：龙头/蓝筹房企表现突出，万科A强弱指标期末值领先463.3.目前周期时点类似11年末12年初473.3.1.相似的小周期：小周期延长并逐步进入盘整阶段473.3.2.相似的估值底：估值均处于彼时新低位臵503.3.3.相似的情绪面：一致预期指标提升514.投资建议52图表目录图1：销售面积集中度6图2：销售金额集中度6图3：TOP1-TOP5销售金额市占率变动7图4：TOP6-TOP10

4、销售金额市占率变动7图5：A股主流房企销售金额市占率变动7图6：港股主流房企销售金额市占率变动7图7：毛利率：大市值与小市值8图8：净利率：大市值与小市值8图9：部分公司销售额年复合增速及市占率变动9图10：万科：分布城市数量9图11：万科：房地产项目数量9图12：保利地产：业务分布城市数量11图13：保利地产：房地产项目数量11图14：阳光城业务分布图12图15：新城控股：业务分布城市数量13图16：新城控股：竣工及在建项目数量13图17：主流公司业务分布城市数量及相较于08年的变动数量14图18：申万房地产板块及沪深3

5、00：PE_TTM15图19：对标申万各一级行业PE，截止18.10.31，地产板块PE估值在行业排名中为第三低位，仅次银行、钢铁15图20：申万房地产板块及沪深300：PB16图21：对标申万各一级行业PB水平，申万地产板块PB水平第五低位16图22：申万房地产板块及沪深300：股息率17图23：对标申万各一级行业股息率，地产板块排列靠前，股息率高17图24：申万房地产板块净值变动与股息率中枢移动情况17图25：地产行业公募基金重仓股持股统计18图26：地产行业基金持仓超低配情况18图27：2018Q3地产行业基金持股集

6、中度(亿)18图28：2018Q3基金地产行业持仓结构18图29：A股主流房企在手资金及提供劳务等收到现金占比19图30：A股主流房企筹资贡献：融资集中度进一步提升19图31：筹资活动支出较大比重为偿还债务支付的现金20图32：债券融资比例回升20图33：房企到位资金细分占比情况20图34：房地产行业债权融资类型及规模：亿元21图35：房地产行业债券融资利率变动21图36：14-18年各个月度发债比较：除却15年，往常四季度债权融资规模逐月递减21图37：内房海外债：亿元22图38：内房海外债平均发债利率提升22图39：房

7、地产行业债权融资规模（月）：亿元22图40：内房海外债（月）：亿元22图41：地产周期及调控23图42：一二三线住宅价格同比变动23图43：一线四城住宅价格走势23图44：固定资产投资24图45：狭义：住宅库存去化1.96个月25图46：高频：可售库存去化周期25图47：广义库存未开工占比提升25图48：广义口径库存在18年大幅增加25图49：总人口与城镇常住人口（虚线为预测值）31图50：常住人口城镇化率与户籍城镇化率（虚线为预测值）31图51：户籍人均居住面积城市31图52：常住人均居住面积&调整后常住人均居住面积31

8、图53：实际新增面积与理论应增面积变动情况32图54：1999-2003年竣工面积与销售面积32图55：棚户区改造计划套数与实际套数32图56：棚改货币化比例与棚改总面积32图57：旧住宅存量面积及城镇占比33图58：城镇旧住宅年代占比33图59：商品住房占比33图60：城市能级及需求视角测算33图61