苏州新地二期市场研究(戴德良行)

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1、戴德梁行•泛城房地產咨詢有限公司上海2005/03新地二期苏州阳光新地置业有限公司谨呈（效果图）苏州市房地产发展宏观环境分析苏州市房地产市场总体研究苏州市各区域房地产市场研究苏州市高档公寓物业市场研究目录一、90年代以来，苏州经济取得快速发展，2004年GDP增长速度达17.6％数据来源：苏州市统计年鉴2003年经济发展速度创十年来最高水平，全年实现国内生产总值2801.56亿元，最新人均生产总值达到4.77万元，约折合5762美元，按可比价格计算比上年增长18%。苏州GDP达到3450亿元，同比增幅17.6％，经济总量升至全国第四位，超过深圳，仅次于上海、北京和

2、广州。苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响二、产业结构进一步优化数据来源：苏州市统计年鉴国民经济健康发展的同时，苏州的产业结构也发生了明显的变化，第一产业所占比重逐步减少，第二产业在整体产业结构所占比重不断加强，第三产业所占比重波动不大。苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响三、外向型经济发展迅速，大量外企落户苏州数据来源：苏州市统计年鉴近年来，随着园区、新区等开发区的建设发展，苏州外向型经济蓬勃发展，进出口总额

3、逐年增长。2003年实现进出口额突破600亿美元，达到656.63亿美元，比上年增长80.4%，其中出口总额326.32亿美元，比上年增长69.9%。2004年1-9月全市完成进出口总额303.44亿美元，同比增长65.5%。2004年新增合同外资124.6亿美元，实际利用外资68.05亿美元，分别比上年增长24.1%和41.4%。截至2004年9月，世界五百强企业已有94家落户苏州。苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响四、自1999年以来，苏州人口保持较快的增长速度，工业园区和新区的人

4、口比例加大数据来源：苏州市统计年鉴苏州市区人口规模不断扩大，2004年末总户数为2058936户，其中市辖区749241户，全市户均人数为2.91人。全市年末总人口5988510人，比2003年增加78854人，增长率为1.32％，其中市辖区2207518人，比上年增加38855人。区域2002年2003年古城区54%51%吴中区28%25%苏州高新区（包括虎丘区）10%13%苏州工业园区8%10%苏州人口逐步由老城区向工业园区和新区转移。苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响五、苏州城市

5、居民的收入水平和居住条件不断改善，但人均收入与其他城市相比，优势并不明显随着全市国民经济的发展，苏州市区居民收入也逐年增长。2004年苏州人均可支配收入为14451元，比上年增长16.9%，居江苏省首位；但值得注意的是，在长三角16个城市中仅排第5位，位居上海、宁波、绍兴、杭州等城市之后。随着居民收入水平的提高，人们改善居住面积的愿望日益增强，居住环境和居住质量正在同步提高。2003年市区居民人均住房使用面积达到18.62平方米，较上一年增加1.25平方米，超过上海、杭州，与无锡相近。数据来源：苏州市统计年鉴苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房

6、地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响苏州市区规划对房地产业的影响1、新城建设及对房地产影响2004年7月，为了解决古城区地域环境的束缚，苏州正式启动平江、金阊、沧浪三个新城的建设。新城建设加快推进城市化进程，强化中心城市功能，提升现代化水平，同时改善了居民居住环境。伴随着新城建设，大量平价住宅的推出解决了苏州居民的住房需求，同时平抑了苏州整体房价的上涨。苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响2003年底苏州轻轨1号线试验段工程开工建设，2004年初停建。2004年11

7、月底，苏州轻轨规划已顺利通过专家组审查，预计最快将于2005年上半年复工。2010年，轻轨1号、2号线有望建成通车，2020年，3号、4号线有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。苏州市区轨道交通1号线示意图2、轨道交通建设及对房地产的影响苏州市房地产发展宏观环境分析Õ宏观经济状况Õ土地政策对房地产影响Õ苏州在长三角的战略地位Õ规划战略及对房地产的影响一、从长三角城市群空间结构分析长三角各城市空间结构示意图上海苏州无锡宁波杭州南京嘉兴绍兴常州镇江扬州南通湖州舟山长三角各城市空间结构示意图围绕着上海经济增长极第一扩散圈层是苏州、无锡、杭州和宁波。这

8、一圈层的第