戴德梁行双鱼岛项目市场研究定位报告

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1、致：招商局漳州开发区有限公司招商局漳州开发区双鱼岛项目前期市场研究及定位报告DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司2010年7月策划背景招商局漳州开发区双鱼岛项目位于开发区二区大磐浅滩，规划面积2.21平方公里，是国务院批准的首例经营性用海项目，也是国务院审批通过的第一个和目前最大的离岸式人工岛项目。项目已于2009年年底动工，预计2013年完成填岛工程。概念性规划市场定位控制性详规形状、岸线、沙滩、市场定位整体功能布局码头位臵等物理条件产品组合产品规划指标（已确定，不能变动）规划建议项目定位及功能布局开发策略（可变）经济效益评价策划基础策划内容策划成

2、果衔接2策划目标山海资源首例人工岛人文资源（依山伴海）（可塑性）（闽台文化）标杆性滨海项目市场领导价值最大持续性盈力化利由于项目开发主体兼顾企业和政府双重功能，因此，项目既要考虑经济效益可行性，又要兼顾社会效益的最大化。既要考虑短期资金收益的平衡，又要考虑项目的可持续发展。3项目策划的主要难点问题难点1如何在现有资源条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目策划切入点难点2项目的目标客户群体在哪里？需求市场在哪里？未来发展空间如何？难点3本项目属于成片区开发，开发周期较长，如何确定本案的运作模式以确保本案开发运营顺利实施？开发风险如何控制？？难点4本项目开发主体“政企合一

3、”，项目又属于填海造地，土地政策较为特殊，如何结合土地政策要求选择合理的开发模式？4服务阶段及工作内容第一阶段第二阶段第三阶段市场背景分析•宏观背景分析规划布局建议•旅游市场分析•总体规划方案建议•房地产市场分析•单体规划设计建议项目条件分析经济效益评价竞争性分析•开发模式及策略配合后续专项规划编制，总体发展定位•开发计划参加专项工作会议讨论•盈利模式分析•主题定位•投资收益分析•客户定位•不确定性分析•功能组合定位•风险评估及规避策略•档次定位•价格定位《项目市场研究及定位《规划发展建议与经济参加专项规划方案报告》效益》会议5策划思路社会相关政策旅游物业经

4、济规划导向市场市场宏观背景分析市场背景分析发展方向初判项目条件分析案例借鉴项目场SWOT竞争项主题定位地分析分析目分析客户定位项目发展定位功能定位档次定位价格定位6报告目录1项目场地分析2市场背景分析3项目定位策略4下一步工作计划5附件7项目概况项目位臵：位于招商局漳州开发区的中心位臵，属于二区大磐浅滩范围内，规划红线面积约222公顷，其中陆域面积180.69公顷，占总面积约80%。项目四至：东至规划海岸线，西抵南太武高尔夫球场，南至卓岐湾湾底，北至南炮台片区。外部连接：项目通过南北两侧栈桥与陆域连接，并通过南滨大道与外界相连通。北侧栈桥长约500米，南侧栈桥长约800米

5、。8项目特征——岸线较长，水深较浅，水质一般岸线长度：外围岸线（KM）内河岸线KM）合计（KM）5.38.013.3沙滩：长度（M）面积（万m2）744.85.24码头分布及水域面积客运码头游艇码头（万m2）（万m2）ABC1.714.281.371.36地质条件：规划范围内为海底水下浅滩地貌，海底平坦宽阔，主要由少量泥的砂土层组成，水深1-4米，由西北向东南渐变。项目所处海域位于大磐浅滩海域，泥沙淤积较多，且由于资料来源：周边陆域污水直接排海，周边海水养殖造成污染，港口开《招商局漳州开发区人工岛填海工程工程可行性研究报告》发等原因，造成项目水质条件较为一般《招商局漳州开

6、发区人工岛概念规划（最后征求意见稿）》9周边现状南太武高尔夫及别墅招商.花园城一区（仓储物流区）人工岛填海区鼎仔内山规划双鱼岛四区（港航物流）填海区厦大校区南太武山港昌.新苏格兰南滨大道10周边主要景观资源分布项目周边具有丰富的山海资源和人文景观资源，整体景观条件较为优越项目位于鼓浪屿、厦门岛、漳州国家滨海火山地质公园、金门国家公园等几大风景区的中心区位，周边分布有丰富的山海景观和人文资源：山海景观：南太武山、加走湖、滨海火山地质公园、并可远眺厦门岛及大担岛等海岛；人文景观：南太武高尔夫、厦门大学、南炮台、普照寺鼓浪屿厦门岛鼓浪屿南炮台公园厦门岛加走湖本案所在地南太武山本

7、案普照寺天下第一滩海底火山口滨海火山地质公园11区位条件——海西城市联盟发展主轴线的前沿阵地主要经济圈布局海西经济区海西经济区-厦漳泉城市圈核心地带京津冀城市圈与厦门隔海相望，长三角毗邻大小金门岛依托国家级经济技珠三角术开发区，位于开发区未来重点发展厦漳泉城海西经济区市圈区域漳州开发区厦漳泉城市圈泉州本厦门案大小金门漳州漳州开发区12区位条件——对接厦门的桥头堡项目所处的漳州开发区位于厦漳泉城市联盟发展主轴线，与厦门岛关系密切厦漳大桥及厦漳海底隧道开通后，开发区与厦门本岛的联系将更加紧密，有望成为厦门“第五城”；项目与厦门的紧