戴德梁行地块项目市场研究及前期定位建议报告_部分(2)

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1、杭政储出[2009]22号地块项目市场研究及前期定位建议报告第一部分项目市场研究汇报谨呈：杭州市房地产开发集团有限公司前言在此感谢杭房集团给我行机会，展示我行在房地产综合服务方面的专业能力。作为一家最早进入中国内地市场的国际地产顾问公司，基于丰富的全球数据资源、服务经验及对内地市场的深刻认识，已与政府、房产开发商、行业机构等进行了广泛而深入的合作，同时我们也必将贡献多年来的内地市场服务经验，为杭政储出[2009]22号地块项目敬上绵薄之力。创造产品高附加值提升企业品牌形象•基于市场角度，协助企业思考和解决专业、繁杂

2、问题；•分享戴德梁行在房地产开发咨询方面的专业实践经验；•拓展企业视野，提供独具创意的理念，打造更具竞争力的产品；我行价值Page2第一部分项目市场研究提纲宗地信息综合SWOT分析目标客群分析项目初步定位Page31Page4地块方位与数据杭州市域地块出让面积容积建筑限高绿地90楼面地块坐落用途编号(㎡)率密度（米）率以下价江干区（三堡R21-11地块），东至杭政杭州市市级机关事务管理局地块，住宅（设配套公9545『2009』南至景御路，西至杭州市市级机关327453.230％10030％30％建）用地元/㎡22号事

3、务管理局地块，北至杭州市市级机关事务管理局地块Page5地块四至22号地块钱江二桥地块三堡运新花园东方大厦四堡污水处理厂南向地貌景御路Page62Page7SWOT分析模型本章节内部条件SWOT强项/优势弱项/劣势条件分析StrengthWeakness机会/机遇SO战略WO战略外Opportunity（增长型战略）（扭转性战略）部条威胁/对手ST战略WT战略战略目标圈层分析件Threat（多种经营战略）（防御性战略）（定位目标）（目标客户）战略方案（项目初步定位）Page8SWOT条件分析内部条件S强项/优势tre

4、ngth1，企业品牌2，宗地优势3，地理优势4，交通优势Page9SWOT条件分析S强项/优势trength国家城市综合开发一级资质和特级信用公司1，企业品牌首届中国房地产企业综合效益百强仙林苑江南文苑江南豪园新丰苑Page10SWOT条件分析S强项/优势trength2，宗地优势从土地占地面积及容积率情况来看，49.11亩地块体量不大，相对开发周期短；3.2的容积率保证了项目高层产品的定位，同时，100米限高的指标条件，一定程度上为本项目成为区域标杆创造条件，也提供了项目少量的江景；30％的建筑密度为多种物业类型

5、提供思考。从地块经济指标条件来看，楼面价近万的成交价格一定程度上形成了本项目高价入市的现实。从地块基地现状来看，基地较为平整、方正，利于开发布局。Page11SWOT条件分析S强项/优势trength3，地理优势归属钱江新城一期三堡单元内，紧靠钱江新城二期临近钱江新城核心商务圈CBD和京杭大运河本项目与主要商圈距离关系紧靠四堡综合体，属邻钱塘江规直线距离车行距离划地区武林广场6-8km15分钟市民中心3km5分钟距火车东站仅3-4km东站客运中心3-4km10分钟凤起庆春商圈3km10分钟Page12SW

6、OT条件分析•新城范围内及周边有杭州目前的两大客运火车站、4大长途客运汽车站中的两个、3座过S强项/优势江大桥、沪杭甬高速出口、1条过江隧道、杭州目前东西向最重要的主干道、中河高架等，trength离萧山国际机场也仅需15分钟车程。•钱江新城CBD内具有地面公路和地下轨道交通构成。项目周边拥有江锦路站、市民中心4，交通优势站、城星路站3个地铁口。•三堡地块区域交通有：大运河和钱塘江的标志性入口，有杭甬高速公路和建设中的杭甬高铁，作为城际及区域交通枢纽。•规划中的地铁9号线、快速公交9号线都沿钱江路从四堡城市综合体穿过

7、，站点位于中央广场尽头。•规划凤起东路延伸段与已有杭海路构成区域主要城市干道，成为通往市区以及钱江新城的主要交通道路。区域轨道与公交系统：便利的“井”字型交轨道到达时间节点通网络带动区域快速发展：1号线汽车东站2010年本项目项目周边横纵道路开通，9号线项目临近规划进一步加强宗地与片区与主要公交到达主城区以及与萧山、未来快速公交9号杭州金融城钱江世纪城的联系。快速公交1号汽车东站有5-6余条公交线路，公交系统完备，基本上1部车可达中心城区。Page13SWOT条件分析内部条件W弱项/劣势eakness1，高档操盘有限

8、2，地块缺陷明显3，核心区域占优4，存在交通干扰Page14SWOT条件分析W弱项/劣势eakness杭房地产，虽有着诸多楼盘的成功开发经验，如仙林苑、江南豪园、新丰苑等，但这些楼盘在杭州属于中低端。杭房缺少高端楼盘自主的操作1，高档操盘有限经验，对本高端项目的开发有一定影响。Page15SWOT条件分析弱项/劣势从高端住宅定位情况来看，地