三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(I)

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1、社区商业：会所+配套商业型万佳凯旋城：配套商业“内外分离”满足居民不同消费需求项目位于洋澜湖畔，总建筑面积约25万㎡，其中配套商业面积3万㎡，并聘请香港港联物业作为顾问项目共规划了会所、内街、外街三种社区商业配套形式，内街主要引入内向性较强的社区配套项目，外街则以服务范围更大的餐饮、休闲业态为主会所外街内街层高开间进深主力面规划位臵业态租售模式租金（m)（m）（m）积（㎡）社区内街统一招商3.861250-80休闲娱乐20元/㎡/月（双边）只租不售社区外街社区配套统一招商4.561240-10020元/㎡

2、/月（单边）商业只租不售商业的布局和建筑设计与业态内向性的结合是项目成功的要素社区商业：会所+配套商业型万佳凯旋城：会所仍是营销工具，可提升项目整体形象项目共有2个会所，一个对内一个对外，总面积约2万平方米，目前都尚未开业会所将提供红酒吧、雪茄吧、书吧、桌球、健身房、商务室等娱乐配套设施会所作为重要卖点，得到市场良好反馈，目前项目住宅均价超3800元/㎡，是鄂州楼市标杆尽管会所有利于销售，但服务功能仍未得到市场检验社区商业：商业内街型长江天下：销售率超过70%、租赁不佳，空臵率高达九成项目紧临武昌大道

3、，距离南浦路仅咫尺之遥，周边配套齐全总建筑面积约18万㎡，其中商业面积约2万㎡，商业面积约占整体规模11%项目东西两侧皆为老式住宅，仅有南北2个不足50米的沿街面内街全长373米，共600套商铺，一楼售价为7800元/㎡，二楼售价为3800元/㎡，目前90%空臵北侧沿江商铺一楼售价18000元/㎡，二楼8000元/㎡，目前全部空臵项目招商失败原因分析1、商业规模不得当2、地块沿街面不足3、没有统一招商缺乏统一策划管理的销售型商业内街，与全国诸多案例一样呈现败象从城市商业类型、业种档次、运营策略等方面综

4、合来看鄂州的商业雏形已经形成，但它与诸多高速发展中的三线城市一样存在着与城市公共服务设施脱节，与城市交通体系脱节的两大问题大商业规划尚未形成。这，对提升大型住区的档次形成掣肘如何规划设计与大型住区相匹配的商业功能，成了我们需要重点研究的课题放眼全国，我们可以从外部市场中寻找答案大型社区成功商业案例观察——如何从外部案例成功经验中探寻大盘商业的开发路径？社区商业：成功案例观察案例：上海大华锦绣华城锦绣华城历年供应量总规模：300万㎡商业面积：30万㎡年份住宅（㎡）商业（㎡）开发时间：2002年2002/4000

5、0市中心开发商：大华集团2003//商业形态：大型超市、百货公司、休闲广场、餐饮街、2004850002000休闲街、住宅底商2005840003000项目位于上海浦东北蔡地区，距离市中心（人民广场）直线距离约8公里2006930008000其商业面积约占项目总规模达10%，大约30万㎡，目前已开发了包括大卖场、百20071240003000货、酒店、健身中心、休闲街等大约12万平方米的商业物业2008800005000项目首期率先启动大卖场乐购，完善区域配套，随后分期推出沿街商铺，待区域5200911

6、000034000公里范围人口达20万时推出百货、健身中心、酒店等大体量商业项目20103000053000大型集中商业由开发商持有，底商和休闲街商铺出售给小业主数据来源：方方数据库社区商业：成功案例观察借鉴点一：大卖场先行，改善区域商业配套环境锦绣华城开发之初区域环境较差，商业配套几乎没有，为了改善区域环境，项目打破常规，率先启动大卖场，解除购房者对于生活配套不足的顾虑由于锦绣华城住宅部分供应要迟于大卖场近2年，所以乐购开业之初主要客源是来自周边的楼盘为了弥补消费力不足对卖场造成的损失，开发商给予卖

7、场低于市场价近一半的租金优惠社区商业：成功案例观察借鉴点二：合理安排销售/持有商铺比例，提升型业态伺机入市销售型商业持有型商业年份（㎡）（㎡）1、要保证商业项目后期的有序经营，就必2002/40000乐购超市先期入市须控制好销售型和持有型商铺的比例关2003/系，大型的集中商业必须统一经营20042000销售型商业：持有型商业2、在入市时机的考虑上，满足居民最基本20053000需求的超市应率先启动，后期可考虑具有20068000=1：4较大提升作用的休闲广场和百货业态20073000200850003、酒店

8、先期投入成本较大，回收期长，可大华锦绣假日酒店入市2009400030000根据市场情况适时开发，锦绣华城紧抓世2010300050000巴黎春天/休闲广场入市博机遇，假日酒店借机入市合计28000120000社区商业：成功案例观察案例：瑞虹新城总用地面积：35.4万平米总建筑面积约120万平米社区商业规模：21万平米市中心商业/住宅比约:1：6二期商业档次：完全跳出区域原有商业档次一期辐射能力：2