安徽池州项目市场定位分析报告(I)

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1、报告进度五、项目定位分析项目整体定位池州唯一拥有良好的水景、坡地景观的项目打造池州池州现在新入市项目“城市非平面全开始注重产品上的创新水景社区的唯一” 城东现在还没有得到市场较好的认可项目整体定位：打造城市非平面水景社区景观的非平面社区：打造以坡地、水景的为主题的园林景观社区。产品的非平面社区：通过在户型上的创新打造城市唯打造非平面的住宅概念。一非平面水景社区科技节能非平面社区：通过多元化的科技产品，突出在建筑节能环保科技概念的包装。项目产品定位产品创新的非平面社区项目整体规划定位项目产品类型定位项目户型建议产品附加价值打造规划参照项目一：星河湾—大气围合、水园高台=寻找内容：豪华

2、的私密形式。规划参照项目一：星河湾通过大组团与小组团之间景观巧妙的融合保障了组团之间私密性同时保障了一定的开发性。充分考虑大组团与小组团之间的关系规划参照项目二：华侨城.波托—菲诺坡地大湖，山水华宅：充分对地块每个价值区域进行细化分析依据地块条件进行整体规划整合。规划参照项目二：充分掌握建筑与水景、山景、建筑与植被之间的关联性规划参照项目三：万科十七英里——山水豪宅典范：依托坡地与水景之间关系摆布建筑打造其项目的唯一性。规划参照项目三：建筑的层层退台有效扩大每户景观，实现户户面山临海规划定位：依托地块地形进行价值区分，充分考虑项景观价值的最大化利用，打造池州唯一山水相容的高端住宅社

3、区。n如何依据地势建造房子？定位思n实现山景、水景、建筑有机结合？考n如何实现建筑成本的最低化？n如何实现在坡地条件做到不丧失容积率？n如何体现项目在池州的唯一性？n如何实现项目各价值区块的价值最大化？打造池州唯一非平面全水景社区建筑类型实现多类型组合实现项目开发价值最大化建筑类型定位各区块内对建筑类型的支持度§区块价值建筑是否能有效降低开发成本§开发成本实现建筑景观价值的最大化§景观因素满足政府对地块的规划要求§规划要求在打造高端楼盘的前提下满足容积率§满足容积率建议采用建筑组合类型满足容积率需求小高层、高层•高层、小高层注重排布位置；•注重建筑的成本控制，因地制宜；•注重组团的

4、独立性，实现与排屋相互关联又有区分。拉升项目的形象，提高打造高端项目前提下满项目品质足容积率降低建筑开发成本，实现市•降低项目的建筑开发成本；双拼、联排退台洋房场的创新•排屋有效的打造项目别墅•退台洋房在池州市场为创新的高端形象；产品；•注重排屋组团的独立•迎合部分中端客户的市场需性及私密性。求；•依据地势的退台洋房能够减少建筑的开挖面积，降低开发成本。排屋规划注重其景观的最大化和依坡势而建，注重私密性。退台花园洋房，采用错层露台设计，实现建筑景观的非平面社区退台花园洋房，注重依地势层层退出花园面积，实现邻里之间的关联性及保障每户的私密性。注重组团景观和外部景观的组合，形成景观价值

5、的最大化利用户型定位：打造经济型创新户型豪宅排屋户型：220—300 打造非平面户型空间具备成长型潜力的项平米，总价控制150万目价值注重户型实用性；元以下户型的高附加价洋房、高层：打造立体户型空间值；增加户型的附加价两房：80—100平米，总价35万元以下值；打造户型景观的唯一性和独特性。三房：110—135平米注重户型的景观面总价控制50万以下的塑造。主力户型面积户型创新方向经济型豪宅三错层结构，实现功能结构的全分离，增加户型的层次感，入户花园增加户型的实用性。错落露台设计增加户型的景观面，增加赠送面积少量点缀部分空中别墅，打造高层宽景、湖景大宅，提升项目形象项目附加价值打造—

6、—高性价比社区创新概念打造产品创新概念配套服务节能环保高附加价值完善小区配套引入节能环保概念，即符打造出可以买一送一的高打造完善的配套社区，在合政府政策同时在池州属附加价值产品，满足人们小区内实现完善的配套设于首家创造. 对高性价比楼盘的需求。施。排屋充分运用坡地特色增加户型的可变换空间及高附加价值打造半地下车库在不影响车库使用的前提下，将层高设计为2.19米完全赠送。半地下可延展空间排屋前庭后院私家花园概念运用，提升排屋的附加价值后院私密空间中空内庭门前入户花园新风系统打造健康环保住宅新概念花小钱挣品牌——建筑与太阳能运用融为一体，打造科技节能社区打造池州唯一家 “山水概念会所”

7、打造别墅级的景观休闲商业，形成高端配套设施整体报告回顾项目发展方向建议项目发展方向建议项目整体定位分析方案项目定位分析的思项目地块及条件分析项目路分析2、池州房地产市场分析市场1、池州宏观市场分析分析整体报告回顾n依据池州市场及地块条件将项目定位为“城市唯一全水景非平面社区”；n打造池州市的经济型豪宅是项目的本质发展方向；n在户型上打造高附加价值、高性价比的项目；n户型和产品上依据地形，实现产品的创新；n打造池州首家节能环保型社区；n依据地块的条件区分为若干个价值区域