连云港新浦东河新城项目市场定位报告(I)

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1、连云港新浦•东河新城项目市场定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司2010年12月25日报告提纲项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略甲方期望目标解读政府要求三年完成项目40万量

2、体的滚动开发，意味着本案每年必须开发13万量体……快速跑量，回笼资金成为我们的首要目标！项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略区位城市价值分析——项目处于城市一心区域内，未来价值十分明显，但现阶段缺乏认知连云港都市空间结构规划图科教创业园区规划范围港城大道科教创业园区科教基地新墟公路旅游服务花生态人文果山本科教创业园区案苍梧路片区交通分析——城市大交通状况较为优越，但小交通和

3、公共交通较为落后，而项目客户却以外区客户导入为主淮连高速解放东路新墟公路汽车总站本案花果山路在建凌州路人民中路本火车站汽车东站案郁洲北路规划科苑北规划灵泉路路苏欣快客站规划学林路汽车南站海连东路苍梧路郁洲南路学院路项目10分钟内可抵达新浦城区所有的对外交通设施；25分钟左右可西达机场、东至港口。项目配套分析——城市化程度较低，现阶段配套缺乏；但未来配套规划较好汽车市场本案淮海工学院新海高中市商业中心苍梧—巨龙路商圈行政、文化中心项目概况——环境优越，地块可塑性强，周边规划存在利好性创意产新浦区政业园府新址万润地块项目西侧与北侧政府规划

4、的万亩创意产业园以及新浦区区政府新址，南侧50万方万润综合用地等，都将使得未来区域发展充满活力。项目本体规划分析规划设计主要指标土地面积编号地块坐落地块状况(m²)土地用途出让年限(年)容积率建筑密度（%）绿地率（%）商业金融业用地（06-01）40＜3.0＜35＞20#东河新城凌州路南LTC2010-76净地153606科苑路东居住用地（06-02）70＜2.5＜25＞35地块总建约为39万㎡，楼面价997元/平方米，商业约占20%即约8万平方米、住宅约占80%即约31万平方米。本在这样的规划条件下，加上项目规模较大，项目的产品

5、形态有一定的可塑性；案地块方正，可塑性较强，拥有一定自然山资源的的综合型项目；项目整体处于东河新城核心的地位，学区优势明显，资源优势明显。地块方正，规模较大，可塑性较强！20%商业，配套等规划完善，并具备升级潜力！拥有一定山景资源，易于打造山水资源型项目！东河新城，城区核心辐射区域，区域价值明显！是一块具备铸就高品质城市综合体的项目！！！项目属性界定——城市新兴区域的潜力大盘，机遇与风险并存项目属性界定属性诠释属性项目处于城市一心区域内，未来价值十分明显，但现阶城市新兴区域段缺乏认知道路交通较差城市大交通状况较为优越，但小交通

6、和公共交通较为落区位属性公共交通匮乏后，外区客户交通导入急需解决城市化程度较低，现阶段配套缺乏；但未来配套规划较商业配套匮乏好中高容积率，规模型开发项目占地15万方，建筑面积为40万方，其中8万㎡的商业。稀缺商业配套项目属性项目地块方正，地势较为平坦，为项目规划设计提供良地块可塑性强好的可塑性基础。项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目关键问题界定——通过对本项目的

7、R1（期望结果）和R2（现实结果）分析，也就是R1和R2之间存在的矛盾或冲突中得出我们项目的关键问题所在R1R21、资金快速回笼城市新兴区域，机遇与风险并存客户对区域缺乏认知，需要引导2、目标客户的快速导入存在规划利好，但现状缺乏认知，缺乏引导3、区域价值的快速提升区域市场空白，无成功案例借鉴4、产品线的如何选择项目核心问题呈现——1、区位价值的快速提升2、外区潜在客户的引导3、项目产品线精准定位项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位

8、项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略板块格局划分——新浦城区目前划分为新浦新区、中心区、东区、北区、西区以及南区，其中东区、新区、中心区是项目的核心竞争板块板块名板块地位东河新城称本近年来新兴板新