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1、元方地产綦江通惠新城项目市场研究与项目定位及物业发展建议报告重庆中原顾问事业部ChongQing.03.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
2、1整体定位客户定位案例分析项目定位产品定位价格定位形象定位©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
3、2案例一：茶园新城©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofth
4、isreport
5、3茶园作为重庆主城级的新区，规划中东部新城的核心区，在南岸区政府的推动下，经过近10年的发展，相较重庆周边同期新区发展缓慢，区域价值相比较低，对房地产开发助推作用不大重庆主要牵头政推进速已建成道路组织单位新区府度重庆市北部新区管★★★北部新区政府委会★重庆市西永产业园★★★西永新区政府管委会★茶园管委会、长江工业园南岸区茶园新区管委会、东★★政府港工业园管委会内环高速茶园作为重庆规划中的东部新城核心区，南岸区行政中心计划搬迁于此，但提及多年仍为实现，工业园区同时与主城连接的道路设施建设居住社区缓慢，严重影响了区域价值的提
6、升。真武山隧道办公区域商业配套区©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
7、4茶园新区房地产市场经过多年培育，目前仍发展缓慢，开发项目少，并未形成房地产开发的热点区域，开发商实的实力不强，对区域打造的把控能力弱商业类型开发商品牌2003200420052006200720082009本土非实力长青湖社区商业动工累计开发50万m2开发商同景国际30万方城市配外来非品牌动工累计开发50万m2城套商业公司庆隆南山3万方社区配本土二线品动工累计开发50万m2高尔夫套商业牌坡岭顿小本土非实力社区配套商
8、业动工累计开发11万m2镇开发商中铁山水累计开社区配套商业外来公司动工天下发7万m2资料来源：中原研究5©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
9、5茶园新区典型案例——庆隆南山高尔夫社区分析：项目位于茶园新区西南部，背靠南山，内部拥有温泉资源，具有良好的自然资源南山山景庆隆▪南山高尔夫庆隆高尔夫国际社区处于重庆非热点区域的茶高速公路入口园新区，配套缺乏，拥有最大资源便是项目的背后的南山和项目内部的温泉资源。6©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisre
10、port
11、6项目在不能依托区域价值支撑的情况下，自身打造了18洞标准高尔夫球场、星级会所及希尔顿酒店五星级度假酒店等强势配套跳出区域，面向重庆市场庆隆南山国际高尔夫球场希尔顿温泉度假酒店庆隆南山国际高尔夫俱乐部项目依托自身良好的资源条件打造了18洞锦标级高尔夫球场和顶级俱乐部及五星级希尔顿温泉度假酒店作为核心驱动，带动项目住宅物业销售。7©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
12、7庆隆▪高尔夫国际社区产品相较市场同类产品并无明显优势，利用较低的价格入市，通过相比同类产品更高的性价比占领市场
13、，销售速度远远快于竞争项目表：庆隆▪高尔夫国际社区销售价格表：庆隆▪高尔夫国际社区户型面积及配比房型庆隆▪高尔夫同类竞争项目房型面积（m2）比例22联排8000-10000元/m11000-15000元/m联排200-28014.7%独栋13000-15000元/m217000-20000元/m2独栋330-4607.7%叠拼6000-8000元/m29000-13000元/m2叠拼210-23024.6%酒店7500元/m2（精装）10000-16000元/m2酒店公寓30-5053%公寓项目从2007年11月至2010年2月期间，销售
14、超过50万平米，销售速度远远超过重庆主城同类竞争项目。庆隆▪高尔夫国际社区成交客户以主城区改善客户及投资型客户为主，成交客户看重项目良好的社区品质、形象、增值潜力、项目所带来的身份感，联排别墅独栋别墅产品及配套的打造已完全抵消了区位地段带来的不足。8©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
15、8案例启示在城市的新区开发中，强势度不够的区域价值不能带给项目价值的快速提升，项目必须跳出新区发展的概念，以更高的形象面向更大的市场，通过项目自身的整体规划、产品打造、营销手段等方式致胜，以此降低开发风
16、险。©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport
17、9案例二：泽京〃普罗旺斯©CopyrightCentalineGroup,2009Codeoft
