南通新城项目市场定位

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1、南通新城项目整体定位谨呈:中南控股集团有限公司上海世联房地产顾问有限公司技术经济指标CR0504-A地块——规划用地：61万平方米总建筑面积：134万平方米功能规划：商务办公/酒店商业/居住用地；CR0504-C地块——规划用地：5万平方米总建筑面积：10万平方米功能规划：居住用地A地块C地块我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向打造南通里程碑项目实现企业品牌实现区域及地块增值我们的目标项目背景与约束条件南通人认知程度较高的新市府区域，发展前景看好所在片区形象好住宅市场供不应求地块控规政策导向性

2、强资金链压力大开发商惜售，2004年市场供求显著减少，导致房市住宅价格迅速爬升；政府主导的CBD新区，规划的商业商务规模体量大；本项目承担了部分政府市政配套的义务，融资压力大本报告的研究思维导图客户分析发展战略项目界定市场分析项目定位整体发展战略问题界定结构化分析客户构成消费特征项目界定项目界定问题界定结构化分析南通是连通苏南、苏北的枢纽城市定位为上海都市圈副中心城市城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈；经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位；城市定位:以

3、建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市资料来源：南通市城市总体规划概要项目处于政府定义中的新城区核心区——规划较其他区域有显著的差异化优势区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心南通城市发展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化；产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。南通经济开发区崇川经济开发区地块周边新城

4、雏形初现崇川路啬园路园林路崇川路工农南路桃园路地块方正平整；交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程；新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气东至：南通大学北至：未来的市政府机构及文化艺术区西至：25米宽绿化带南至：体育会展中心区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们明确研究方向和方法区位属性上海都市圈副中心城市的城市定位苏南苏北的联系纽带，江北经济领跑者房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展政府定义中的新城区核心

5、区，南通城市发展的里程碑未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心枢纽化、中心化、国际化接轨上海的桥梁区域政府所在地，南通人认知度高项目属性南通最大规模的综合体项目，商业、商务体量大可达性好、交通便捷周边形象较好，道路系统完善项目界定问题界定结构化分析S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场）区位优势明显大规模综合体项目资金压力大客户需求存在空白点市场机遇好项目总占地为99万平米，建筑面积133.65万平米，其中规划中包括了大体量的商务商业空间；联系上海的纽带，政府主导的新城核心区，

6、规划及配套皆较其他区域有显著优势；南通中高收入消费群普遍存在外流，现有房地产市场与消费者需求存在脱节；住宅市场供不应求，且竞争仍以本地化为主；每月缴协议土地款近1亿，融资压力大；R1：不期望结果——按常规发展的可能结果从企业目标上企业品牌贬损或增值有限从土地运营上土地价值贬损或增值有限从销售上商业商务空间形象增值有限，且销售陷入困境R2：期望结果——我们的期望目标从企业目标上成就企业品牌实现的里程碑从土地运营上土地明显增值，合作方式灵活多样从销售上整体形象发力，后期销售方式灵活C：矛盾或冲突（complica

7、tion）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突成就企业品牌实现的里程碑R1R2土地明显增值，合作方式灵活多样商业商务空间形象增值有限，且销售脱离市场企业品牌贬损或增值有限土地价值贬损或增值有限整体形象发力，后期销售方式灵活现阶段核心矛盾：超大规模的商务商业供给量与市场接受能力的矛盾创企业品牌、区域运营增值所要求的前期资金投入与资金链紧张之间的矛盾Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题如何在营销方面尽可能减小资金链压力，同时实现企业品牌和区域增值以利于未来土地及区域的灵活运营

8、本报告的研究思维导图客户分析发展战略项目界定整体发展战略项目定位问题界定结构化分析客户构成消费特征市场分析市场分析市场分析住宅市场分析商业市场分析写字楼市场分析南通住宅市场特征决定了快速入市、取势造势将是项目取胜的关键城市发展地倾东南，通过造势，本项目可最大化利用新城区的区域价值以新政府大楼为核心的新城发展将成为南通未来10年城市发展的热点区域，为众多投资者提供了大量的参与机会，而本项目正位于新城区