连云港新浦东河新城项目市场定位报告

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1、客户关注度分析——关注度依次为：地段价值、生活配套、建筑档次和小区景观客户置业关键因素提及率其他开发商品牌物业费户型小区景观建筑档次感交通条件生活配套学区情况地段价值051015202530客户对产品面积、房型、功能的需求——客户需求以120-144㎡的三房为主，在内部功能上，比较看重客厅和主卧的使用功能181716141210877665444322211000系列1客户对房间数量的要求消费者对面积需求集中在120-144平米，其次为80-90㎡；客户对房间的0要求以3房为主，在功能的要求上，15%42%2房客厅、主卧、厨房、阳台、主卫占据3房前五位，其次为

2、空中花园、餐厅等。42%4房4房以上客户对高附加值产品的购买欲——普遍愿意购买附带赠送面积的产品，且赠送功能越大，购买购买意向越强项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略1、区位价值先行，充分利用区域规划的利好和现有环境的优越性提升区域价值；2，以产品力取胜，倡导科技、健康的绿色生活方式，凸显产品的品质。突出开发商市场地位和品牌形象，维护客户市场信心；3，实行差异化的竞争策略，以既满足市场的主力产品线的

3、功能要求，又满足市场机会点的面积设置的产品占领市场。项目有哪些价值可供挖掘？项目有哪些劣势需要注意？（优势Strength）（劣势Weak）区域发展成熟，配套落后，交通通达度较低城市未来重点发展方向未来规划利好，潜在配套设施齐全项目SWOT分析外区客户的导入对交通的要求较高，须区域环境较好在操盘时解决交通问题项目的机会点在哪里？（机会Opportunity）项目的威胁点在哪里？城市新兴区域，片区缺乏供应（威胁Threaten）市场产品力存在提升的空间客户对片区的形象认知政策的走势对房地产的决定性的影响项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈

4、现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目开发战略建议——站在城市新城的角度来运行本案，实现本案与城市价值的对接“我们”=“东河新城”项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目形象定位建议——区位价值的代言者中高端品质路线项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市

5、场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略项目地块因子分析——顶端豪宅高端产品再改产品首改高产品首改低产品首置产品因子分析300㎡以上180-300㎡144-180㎡120-144㎡90-120㎡90㎡以下对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无弱势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般一般强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱一般强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较弱强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率挑战模

6、式较低覆盖率首选模式一般基本无要求可行模式高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强较强较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格较高价格低价格低价格容积率过高地块匹配情况地段价值稀缺容积率较高基本符合浪费项目资源浪费项目资源无稀缺资源120-144㎡产品是项目开发的首选产品线项目产品定位考量点——开发商期望目标项目快速去化，同时树立开发商品牌客户主力需求城市主力需求以120-144㎡的舒适三房产品为主，客户比较偏向多层产品，别墅风险较大，去化较慢差异化竞争策略110-120㎡是市场机会点最大的产品线地块

7、因子分析120-144㎡产品是项目开发的首选产品线项目物业形态建议——我们建议的产品形态为：多层+高层主要基于以下几点：1、较高的容积率（R≤2.5）2、该项目地价较低，属于成本敏感型项目，建议最大限度降低建安成本，控制高层建筑层数，多层量体最大化3、别墅市场在该区域并未有较好的市场4、多层在当地市场的去化情况较好5、三年内开发完成的目标项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现板块竞争解读竞争市场解读项目发展机会分析客户需求解读项目SWOT分析项目发展战略建议项目形象定位项目产品定位项目市场定位项目客户定位项目商业定位项目核心策略客户定位建议——新浦区本地

8、居住这是项目的主要客户，改善需求为主新