新城项目定位研究报告.ppt

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1、中能源.凤凰新城项目定位研究报告不同工作阶段的内容与成果说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作内容研究成果第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问唐山城市与经济背景研究唐山土地市场研究区域房地产市场及客户调研唐山房地产业内人士访谈项目开发分析及策略研判规划尝试及定位专题研究项目本体条件与地块解析项目发展宏观背景研究竞争性市场研究项目市场专题研究规划形态研究及方案尝试项目定位及发展战略项目产品设计要点研究物业配置标准研究项目开发计划与策略研究项目财

2、务分析总体规划设计要点建议建筑单体设计要点建议园林景观设计要点建议配套设施设计要点建议精装修要点建议开发分期和策略建议项目经济性分析与评价参与项目现场设计例会设计过程中相关市场及产品要点评估的书面建议项目设计任务书设计推进过程中策划内容的修订工作2-3个月不同工作阶段的工作目标说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作目标第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问理清项目的开发思路，确定项目的开发策略与定位方向实现产品定位的细化及确定产品的设计标准实现

3、项目产品定位方向的设计落地2-3个月目录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议目录项目本体分析项目核心问题和市场方向研判唐山房地产市场研究与分析市场机会的深度挖掘与判断不同市场方向的规划方案研究项目初步市场定位建议城市宏观发展背景唐山整体经济发展平稳，城市未来发展空间较大依靠资源型产业，城市整体购买力强劲区位环境：核心板块的核心区域新华道长宁道建设路凤凰新城区域的地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好，已成为市场广泛认可的城市中高端居住、生活板块；本案位

4、于凤凰板块核心，在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店的拉动下，项目腹地已形成排他性的高端居住区认知；传统核心区凤凰新城友谊路大里路本案唐城101金域华府嘉里梧桐大道水电项目北新道边界条件：东侧现状稍弱，西南北均为高档物业环绕项目周边均为新建楼盘，南至即将开盘的万科.金域华府，西至在建未开盘的嘉里.香格里拉，北至尾盘荣泰尚都，东面为待开发的地块。本案西面嘉里香格里拉南面万科.金域华府东面待开发用地北面天景美地地块资源条件分析：商业价值香格里拉酒店唐城101商街万科集中商街天景美地底商集中商业写字商业最大价值是环绕地块南、西和北侧，呈“C”字型分布；

5、其中价值最高的是与香格里拉酒店、唐城101及万科商街围合成“金十字”商业街区；实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零散用地为规划的两条南北和东西向切分，分为三个相对独立地块；东部地块北侧为现状居住区，为V字形异型，在规划和形态中影响较大；在实际项目用地中，仅西南侧地块相对完整，能有较为完整的营造空间。实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为2.8由于地块被两条市政道路划分，道路占地约1.5万平米，再加上内部需配套36班小学，占地达2.5万平米；住宅和商业占地面积只剩约16.75万平米，实际容积率达到2.8。类别占地面积容积率建筑面积

6、道路15128配套设施小学2500011500幼儿园40000.62400物业管理200居委会200文化活动中心600卫生服务站400老年活动站400公共厕所60垃圾转运站100配套及道路小计4412815860住宅373606.2商业97366.56住宅及商业小计167538.442.81470972.8宗地整体211666.442.3486832.8唐山中高端住宅容积率情况项目类型项目名称容积率同类型项目梧桐大道2绿城南湖春晓2.18唐城壹零壹2.38橡树湾2.5万科金域华府2.5本案2.81嘉里凤凰新城3（含酒店）中低密项目金隅山墅1.3瑞宫别

7、墅0.5中骏.南湖香郡0.56万科南湖别墅0.6南湖壹号0.7项目的综合容积率属于市场高密度水平，不具备容积率和密度优势。项目成本结构分析本项目地价水平低；市场常规项目地价成本一般占到开发总成本的40%以上，本项目地价较低，仅不足总开发成本的25%；建安成本比重高，约占到开发成本的一半。序号项目单方造价(元)占成本比例1地价款198024.6%2前期工程费1501.9%3基础设施费1001.2%4园林环境设施费2002.5%5建筑安装工程费396349.3%6配套设施费801.0%7不可预见费1301.6%8企业管理费871.1%9财务费用4765.

8、9%10营销费用2783.5%11销售契税5096.3%12增值税预征931.2%项目本体分析总结核心区位核