南通新城项目整体定位课件.ppt

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1、街铺租金状况商业街名称区位/位置经营业态面积（平米）层高（米）租金（元/月）租金比较元/月·米商场门面房南大街家电眼镜医药62.93100510八仙城人民中路服饰、电脑等162.65000312靠近汽车站人民西路专业建材303.56300210晏园裙楼环城东路服饰家纺花店2034000200中间位置人民西路鞋，烟酒等152.92330150文庙古玩市场人民中路古玩用品103.51000100住宅下裙楼北濠桥路学生用具403.5180045临街门面北濠桥路房产中介703300043临街门面环城西路服装302.8100034从商业街铺的租金

2、价格可以显示出：价格随着中心地段的蔓延呈递减趋势，但在临近南通市汽车站，桃坞路等代表性地段，街铺价格明显高于同类地区。街铺现状街铺与周边配套的关联性很强：周边有住宅小区，街铺多为服务住宅的服装、家纺和餐饮；周边有专业市场的街铺，业态则为专业市场的延伸；周边有学校的街铺以服务学生为主现状描述：街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺，所以针对本项目，街铺式商业有赖于住宅的人口规模和主流商业的人气聚集。商业总结南大街、大卖场和桃坞路的商业一热一冷体现出：大型综合型商业受到客户的青睐中

3、高端客户选择周末到上海进行消费的现状表明南通商业现状的落后无法满足客户需求，需要新兴的，特色的、时尚、文化的商业出现距离市区较远的品牌大卖场经营持续火爆表明南通客户购物的区域倾向性逐渐减弱市场分析住宅市场分析商业市场分析写字楼市场分析可预见市场供应总量其中市中心3万平方米地标项目即将竣工，可能在三月份推向市场。该项目推出后，将成为今明两年南通高档写字楼市场供应主体。2005年南通市区写字楼市场可预见供应总量约5万平方米，其中市中心传统商务区约3.4万平方米，工农路新兴商务区约1.6万平方米；物业品质目前南通高档写字楼很少，写字楼品质普遍

4、较低，如金鹰国际大厦、南通大厦、浦发银行大厦等，尽管外立面尚可，但大堂、电梯、电梯间、公共过道、地下车库、平面布局、智能化等方面在规划设计、装修、设备配置上档次较低；南通国际大厦为当前南通最高档次写字楼，表现在大堂、会议室、楼高、设备配置等方面。物业价格高档写字楼，如南通国际大厦、南通大厦、金鹰国际大厦等租金相对较高，为40~60元/平方米/月，物业管理费为2.5~4.5元/平方米/月，车位租金为3000~3500元/年；中低档普通写字楼及商住楼，如南通国际大厦左侧佳成大厦、工农路文峰大厦、王府公寓等租金相对较低，为10~20元/平方米

5、/月，物业管理费为1.2~2.0元/平方米/月，车位租金为2000~3000元/年；在售项目销售价格与住宅差别很小，市中心区项目均价在5000~6000元/平方米，工农路沿线项目均价在4000~5500元/平方米。由于写字楼物业品质较低的原因，南通在售写字楼项目价格与住宅没有拉开距离；随着新建写字楼品质提升，价格具有上升空间。盈利模式销售为主出租为辅关键词：南通商业写字楼开发主要采取产权分割出售的方式作为主要开发盈利模式；采取出租方式的项目非常少，目前市场上出租项目主要出现在三级市场，为已购买方的出租行为。入驻客户行业分散私营企业为主政

6、府机关进驻大企业自建写字楼关键词：入驻客户行业分散，主要行业为：纺织、石化、机电、轻工、贸易、保险、科技及房地产开发等；客户中私营企业相对较多，如纺织、轻工、贸易、科技、房地产开发企业；国有企业主要为垄断行业，如石化、能源、机电、保险等；政府机关亦有进驻商业写字楼情况，如财政局进驻南通国际大厦10个楼层，外经贸局进驻南通国际大厦3个楼层。南通大型企业相对较少，实力很强的大型企业往往采取自建写字楼的方式。销售状况竣工使用状态写字楼空置率普遍较低，入驻率平均在80%以上；在售写字楼中地段好、品质高、形象佳的楼盘销售状况相对良好，如中心区项目

7、润友大厦（7560平方米）04年11月开盘，现已销售87%；工农路项目中华广场（36000平方米）03年5月开始内部认购，04年6月基本售完，现只剩3层、4层部分面积；地段、品质较差楼盘，如嘉隆大厦、东方鑫乾，销售进度较缓慢；空置率低地段、品质制胜中小面积户型受宠关键词：相对大面积单位，100~300平方米中小面积户型更有市场。写字楼市场小结■市场现状。南通当前的写字楼开发还处于低层次、低水平的开发阶段，市场不成熟：物业品质低，物业服务质量差，开发商不注重营销推广；■市场空间。随着南通经济高速发展，企业对办公条件的要求将会不断提高，必然

8、要求写字楼产品品质的升级换代，再加上新增市场需求，故南通写字楼市场拥有发展空间；■市场机会。市场竞争将进入新的阶段，必须摆脱低层次市场竞争。规划设计科学、设备配置先进、智能化程度较高、物业服务优良的中高档写