东渡青浦新城项目整体定位报告

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1、谨呈：东渡房地产开发责任有限公司2009.06重新定义市场——东渡国际青浦新城项目产品策划报告同策对东渡青浦新城地块的使命解读——实现利润与速度的双丰收！利润价值销售速度本案产品策略制定的三大关注因素：因素一：本案自身属性、上市时期价格大势的价值梳理！因素二：本案销售所面临竞争的衡量！因素三：本案根据板块、客户需求发展的变化调整！从思考原点进行逻辑发散，在过去的一段时间里，我们为我们的产品策略赋予了怎样一种精神？本次产品策略的创新点：市场精准制导下的创新产品策划！区域规划项目市场价值地块价值解析未来竞争衡量定位方案建议价格定位项目价格预判市场发展解析区域规划

2、。分区规划中期规划：2010年规划人口：22万规划面积：23.6平方公里远期规划：2020年规划人口：50万规划面积：53.8平方公里立足中片老镇,适当东西扩展地块价值解析区域规划青浦新城的总体规划结构为"三轴、四片、五心"三轴：生活设施轴（红）、滨水游憩轴（蓝）、生态发展轴（绿）四片：青浦老城、青浦新区（东部）、向西延伸区域、朱家角镇区五心：新城中心、老城中心、东片中心、西片中心、朱家角镇中心居住功能为主导配套设施完善的新水乡城镇中心区域规划。结构规划区域规划生活轴线、城中偏西新兴主导开发区地块价值解析一类居住用地二类居住用地区域规划区域规划。土地规划临近

3、水体、绿地、一类居住用地区域地块价值解析项目名称总体量已推体量未来供应量建筑形态已售体量余量富力桃园280000274628781252538小高层联体别墅金地格林郡209358.57209358.574400顺驰蓝湾81893.8381893.8323200仁恒运杰河滨花园337000207745.126412129255小高层（8万方）联体别墅（4万方）新城盛景3065502255861668280964小高层、多层景港名人苑103000538141514649186叠加别墅汇丰豪轩373043730414840吉富绅花园1404971404971265

4、90帕缇欧香苑33000011874516837211255联体别墅小高层合计1825603.41102405.5100761723198预计1年后仍可售的项目为富力桃园、仁恒运杰河滨花园、以及帕缇欧香苑，且多以联体别墅及小高层公寓为主。同时，富力桃园以及帕缇欧香苑还有较大存量，去化周期仍将较长，因此真正与本项目地块形成竞争的在售项目仅有该2个项目区域在售项目未来供应量对本项目竞争威胁较小市场价值地块价值解析东渡地块仁恒运杰河滨花园富力桃园帕缇欧香苑市场价值锦江国际地块未来竞争项目不多，板块基本形成高端项目格局宗地名称地块座落出让面积(公顷)容积率可建面积（

5、万平方米）70/90要求楼板价元/平米中标单位青浦新城区华青路东侧地块A30公路以西、沪青平公路以北9.470619.4706≥74％6365上海锦江国际地产有限公司盈浦街道杨里泾西侧地块南至海盈路、西至规划道路、北至淀山湖大道11.7459111.7459≥74％5111.57上海仁杰河滨园房地产有限公司项目名称产品线公寓目前报价(元/m2)仁恒运杰河滨花园小高层联体别墅8000-12000富力桃园高层小高层联体别墅联排13000帕缇欧香苑双屏联排花园洋房仁恒地块市场价值梳理——地块信息————未来竞争楼盘信息——地块价值解析注：该均价为区域板块内公寓楼盘

6、成交均价观察区域公寓市场月均成交价格，发现08年1月至09年5月该阶段拟合程度较高，故可用直线趋势法预估本项目推出时板块公寓市场可的价格增长率。青浦新城板块公寓类产品价格年平均增长率约为4.6%板块可支撑价格分析时间08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年08年09年09年09年09年09年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月区域板块均价81688581830884748081838184028494810978008189794081157893796383108605(元/平米)价格预判板块

7、价格增长幅度地块价值解析本项目价格基准目标：9500-10000元/m2项目增值4.6%/年区域市场保持相对平稳增长市场价格走势价格预判板块可支撑价格分析项目整盘价格判断1年后销售+项目溢价+1.5年销售周期项目精准定位及营销策略项目精确把握地块价值解析地块价值解析：老城偏西，新兴生态居住生活带；未来竞争小，板块向高端居住方向发展；市场价格乐观上涨，项目需要向高预期看齐；结论地块价值解析地块价值解析市场发展解析定位方案建议价格定位及经济测算未来竞争衡量公寓市场分析别墅市场分析客户分析公寓市场分析项目名称产品线公寓目前报价(元/m2)销售状态新城盛景多层小高层

8、联体公寓9000联排12000目前3期在售4期小高层