中原南昌828宾馆项目定位分析报告_部分(I)

《中原南昌828宾馆项目定位分析报告_部分(I)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、南昌828宾馆项目定位分析报告中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部2011年5月19日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport

2、1报告整体框架1目标解析2项目属性分析3产品定位4相关建议第一部分目标解析项目目标解析盈利目标可控风险下，追求利润最大化！项目目标解析品牌目标以项目为契机，将市政公用地产品牌推向一个全新的高度！项目目标解析生态保护最大限度地保护原生植被、森林和野生动物栖居环境……生态保护目标植被600多亩，珍稀树木众多

3、，且树龄有很多都在30年之上……生态保护目标落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。白鹭等重点保护鸟类数量较多.....三大目标盈利盈利可控风险下，利润最大化！以项目为契机，将市政品牌品牌品牌推向一个全新的高度保护地块原生态植被、森林环保环保和鸟类栖息环境第二部分项目属性分析项目地块概况项目位于南昌县银三角翠林高尔夫内，原828宾馆用地，目前一期开发70亩土地（地块如右图所示红色范围）；项目规划要求容积率≤1.0。地块现状112234网球场34翠林高尔夫内部配套5000㎡翠湖三星级酒店1号楼主席故居2号楼5号楼礼堂洪客隆地产品牌成就网球场高尔夫球场高尔夫练习场泳池地块限制条件分析原生

4、珍稀树种众地块不规则，且南多，布局分散、北长条形；建筑规大面积施工需移划排布难度大植、采伐数量较多地块只有70亩，面积小，无规模优如规划建筑密度鸟类栖居，开势，开发影响力有过大，则内部园发过程中，生限林规划，无法形态保护难度大成体系项目SWOT分析1S（优势）1.828宾馆，主席故居，政府指定接待地点（早期），人文价值明显；2.翠林高尔夫，球场景观及运动配套；1、房地产调控政策不断收紧3.自然生态资源稀缺：原生态树林、湖泊、野生鸟类等；2、CPI上涨，存贷款、准备金率4.市政集团实力雄厚，全地块为市政集团所有，全局掌控地块规划与发展上调，购房者成本增加3、828宾馆现有设施陈

5、旧，不利O（机会）2于项目的形象展示1、项目地处非限购区域4、高尔夫球场竞争力在下降2、一线城市限购后需求外溢SWOT5、恒大绿州等片区物业拉低区域3、城市远郊自然、健康生活价值被市场认同4、豪宅物业的投资保值属性凸现的市场产品均价心里预期5、万科青山湖、滨江一号等豪宅入市后热销，激发市场对豪宅投资的热情4T（威胁）1、属非主流开发区域，市场认知较陌生2、公共配套设施缺乏3、项目规模小4、地块不规整，不利于规划布局W（劣势）3地块核心价值点梳理高尔夫价值人文价值市政品牌（828宾馆）自然资源地块核心价值点梳理高尔夫人文价值自然资源市政品牌©江西第一家，终身会©毛泽东故居籍客户

6、300人以上©约200亩原生林©市政集团实力雄厚©630多亩，标准18洞©828宾馆©½占地面积坡地景观©整体约600亩地块归市政©国家级巡回赛事举办©国家领导人多次到访地©5000平米翠湖集团所有，全局掌控，可©度假酒店、娱乐、休©省级行政往来接待点©野生鸟类保护区整体规划闲配套©省级直属及相关单位©紧临恒大绿洲18洞1200亩标准高尔夫球场会议、活动举办地第三部分产品定位产品规划思路70亩容积率≤1.0地块不规则产品规划思路•方案一：做足容积率别墅+公寓•方案二：牺牲容积率纯别墅（联排为主）•方案三：做足容积率大平层豪宅基于目标下的产品规划方案产品组合容积率总建面公寓2.

7、038432㎡1公寓+别墅1.0别墅（双拼）0.38230㎡2纯别墅（联排为主）0.523334㎡3大平层豪宅1.046667㎡产品方案市场检验市场方案产品别墅市场分析：在售和待售项目密集，项目间竞争激烈博泰0928项目华辰龙隐山万科青山湖保利东湾别墅博泰瑶湖御湖半山保利半山国际京东区御湖国际凯美怡和红红谷一品谷浪琴湾绿地（海域·香庭）滩阳光佳苑香缇溪岸世纪风情正荣澜湾博泰静林府万科润园在售青云谱伟梦清水湾待售天沐君湖恒大绿洲未来1-2年南昌别墅市场供应将超100万方，市场容量及消化速度堪忧楼盘名称地理位置建筑形态别墅体量(㎡)已推面积(㎡)剩余供应(㎡)万科青山湖青山湖独栋

8、、双拼、联排4.0万357830.4万博泰静林府青云谱联排、双拼、叠加4.5万295671.5万天沐君湖青云谱独栋、双拼、联排6.4万06.4万鑫盛浪琴湾京东独栋、联排2.6万59772.0万凯美怡和京东联排、双拼2.7万72002.0万保利东湾京东联排、双拼46860.0136293.3万保利半山国际湾里双拼、联排35万2.5万32.5万御湖半山新建联排、双拼、独栋24万5.0万19万博泰瑶湖项目京东独栋、双拼、联排4.1万04.1万博泰0928京东双拼、联排2.0万02.0万………参考市场在售项目比