衡水现代印象项目定位研究报告_部分(I)

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1、项目商业部分规划——布局规划该部分原先为花鸟鱼虫市场，建花鸟市场议经过改造后做成花鸟鱼虫街美食街本部分定位为做美食街可作为住宅部分的社区商业也可以作为商场的配套该部分建筑面积近4万平米加上小型城市综合体该地段的优势，适合做一个小型的城市综合体。综合商业区从新规划占地面积：8614平方米（12.92亩）容积率：4.64建筑面积：39998平方米规划建议：购物中心面积：17920平方米所占比例：39%酒店：3000平方米所占比例：8%高级会所：3000平方米所占比例：8%SOHO公寓：16078平方米所占比例：45%物业面积所占比例39%购物中心面积45%酒店高级会所SOHO公寓8%

2、8%物业总价值估算购物中心：17920平方米销售均价：8000元/平方米酒店：3000平方米销售均价：4000元/平方米高级会所：3000平方米销售均价：4000元/平方米SOHO公寓：16078平方米销售均价：3500元/平方米业态面积（单位：平方米）售价物业总价值购物中心17920800014336万元酒店300040001200万元高级会所300040001200万元SOHO公寓1607835005627.3万元合计3999822363.3万元项目定位—成本估算�成本核算按总建筑面积：高层建筑39998*1800=71,996,400元税前利润：151,636,600元利润

3、率为：67%结论：综上分析，该项目具有较好市场前景和经济回报，项目可行综合商业楼的设计酒店式商业裙楼4F公寓楼40米19F112米�商业部分面积为：17920平方米（共4层，单层面积为4480平米）�公寓部分建筑面积为：22078平方米（共19层，公寓部分为14层）小结通过对本项目的分析可以得出本项目的商业价值相当的高，本项目的优势在于本项目的地段、交通和周边商业氛围，开发商业可以考虑做一个城市标杆性的小型城市综合体。第三部分：项目定位区域环境项目分析项目定位经济测算城市愿景项目概况项目定位价格定位区域环境价值挖掘项目推广成本测算市场分析项目规划案例分析收益测算项目住宅部分定位1

4、．住宅项目定位档次分析•住宅项目定位从档次上来说，大致划分为四类定位方式：高档、中高档、中低档及低档。•下表将对这四类住宅项目的常规特征进行对比分析，并对本项目定位可能性进行初步分析：四类住宅项目常规特征表高档中高档中低档低档项目规模通常具有较大规模通常规模较小产品形态别墅、洋房、小高层等多层、小高层、高层等容积率低较低较高较高绿化率高较高较低低建筑密度低较低较高较高周边环境好较好一般差周边配套通常较差较好较好较差小区环境好较好一般很差产品品质高较高较低低小区配套多较多较少少选材用料高级较高级普通较差销售单价高较高较低低销售总价高较高较低较低市场供应少多较多少参照上表分析可以看出

5、：•高档楼盘需要具备低容积率、高绿化率、低建筑密度、高产品品质、高级选材、小区配套设施丰富、周边自然景观环境好等多方面高要求条件，产品形态多以别墅、洋房为主，周边配套没有要求，一般多为幽静、偏僻之地。•中高档楼盘需具备容积率较低、绿化率较高、建筑密度较低、产品品质较高、选材较高级、小区配套环境较好、周边自然环境较好等条件，综合品质相对高档楼盘稍低，一般选择具备周边配套的区段开发。•中低档楼盘一般容积率较高，规划形态限制性强，对绿化率、建筑密度、周边自然环境、小区内部配套没有太大要求，用材普通、产品品质较低为其一般特征，具备一定周边配套环境。•低档楼盘容积率高，产品形态杂乱，绿化率

6、低、建筑密度高、产品品质差、小区配套差、周边环境差为其主要特征，周边配套和低价格为其主诉求点。2、住宅定位分析•本项目从规划条件看来，产品形态以高层、小高层为主，户型以90平方米以下户型为主，项目规模比较大但自然生态环境一般，容积率较高，不具备做高档楼盘的先天条件。•本板块临近中低档楼盘密集的“火车站”板块。•中低档定位必定面临庞大的价格竞争压力，我们根本无法与其进行价格比拼。•因此，中低档定位并不可取。•低档楼盘意味着低品质产品，不论从何种角度看来，以项目自身条件的优越性，低档楼盘定位将会是暴殄天物，得不偿失。•从交通和周边配套条件看，只需等待市政规划进一步提升，便可逐步完善，

7、与中低档楼盘相比优势显赫。•本项目点板式的户型设计、超底的建筑密度、超大的建筑间距、较高的绿化率等优良基础，使项目具备较高的综合品质。•中高档定位将是适合于本案的。3．结论�综合以上分析，我们可以12得出结论本项目应定位为：中高档。343、4号楼的环境好，且受外界的影响小，适合开发高端楼盘。51、2、5号楼易受周边环境的影响，适合开发中端楼盘。项目商业部分定位面临哪些核心问题？定位机会点在哪里？如何进行精准定位？选择什么推广调性？面临哪些核心问题？核心问题一：项目周边商业档次偏低