衡水现代印象项目定位研究报告_部分(2)

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1、项目所在地微观分析——商业地产百货业态百货业态客群、经营范围、辐射范围、人流量分析客群、经营范围、辐射范围、人流量分析�收入差距引发客群差异较大。�区域百货业态以统一经营为主，保证项目品质稳定，加强消费群体归属感。�品牌号召力影响辐射区及号召力。项目所在地微观分析——商业地产百货业态百货业态经营模式、销售收入情况分析经营模式、销售收入情况分析�区域百货业态租金联营扣点形式为主。�各商业收入稳定，消费者归属明确。项目所在地微观分析——商业地产百货业态百货业态百货业态特征综述百货业态特征综述项目所在地微观分析——商业地产零售业态

2、零售业态百货业态特征综述百货业态特征综述�经济发展带动市场型商业体量增大。�市场定位以低端零售为主。项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态零售市场铺位面积供应分析零售市场铺位面积供应分析�老旧商街铺位面积划分以小面积为主，新商业街以适应商业发展大面积为主。分析：通过对上述区域商街进行调研，目前浙江村与商贸中心商业街多以小面积铺位为主，多在10-50平米之间，这与当时衡水的经济发展缓慢，投资与自用的能力不够有关。新大陆的出现适应经济的发展，承受较大铺位及购买能力的投资人、自用客户增多，由此可以看出大型铺位在衡水市场还是

3、很受欢迎，这对本案商业铺位划分起到借鉴作用。项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态业态定位及数量租金项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态业态定位及数量、租金项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态业态定位及数量租金项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态业态定位及数量、租金项目所在地微观分析——商业地产零售业态零售业态业态定位及数量租金项目所在地微观分析——商业地产全市重点市场业态分析�区域类市场以零售业为主，餐饮娱乐业匮乏。�区域商业街以零售业态为主且布局混乱。�区域商业街多数硬件设备陈旧，没

4、有明确主题，没有鲜明特色。项目所在地微观分析——商业地产区域市场价格分析目前区域商街仍然采用收取租金形式，虽然会提升进驻项目商户的品质，但过高的租金压力势必让一般利润率不高的业态很难进驻，形成消费断层，不利于项目的发展。以新大陆商街为例，由于过高的租金使商户很难接受，所以多数商铺至今仍然空置，场面十分冷清。项目所在地微观分析——商业地产客群、经营模式、辐射范围、人流量分析�市场定位与客群相对应�区域市场以个体经营为主�借势区客流量明显占优势项目所在地微观分析——商业地产零售市场业态特征综述项目所在地微观分析——商业地产百货业

5、态走访之衡水百货大楼：目前仍稳坐老大地位目前衡水市中端消费人群首选的购物场所为衡水百货大楼。由于当时经济相对滞后，进而促进了衡百的发展与繁荣，并深入人心，所以89年成立的衡水百货大楼至今依然受到区域人群的喜爱。通过实地走访，我司发现衡百的运营模式仍然沿用90年代初期传统百货的经营手法，并且楼层业态布局混乱，使购物者在选购货品时无所适从。另外，从商业动线规划上来讲，动线不流畅，通道拥挤不堪。采访对象：衡百招商部。通过和招商部人员交谈，了解到现今的衡百无论从人气、货品和经营情况上看处于区域商业的首位，年销售额2.5亿元至今无人能

6、及，目前没有任何空置铺位可供选择。很多想进入的商户现已排到年未，并且还要根据商场货品规划调整之后再进行招商工作。正是由于区域尚无大体量、新模式的商业项目出现，加上消费人群的习惯性消费和衡百的独特性、唯一性成就其区域商业龙头的地位。但随着衡水经济的发展，衡百会被新的商业模式所代替。项目所在地微观分析——商业地产百货业态走访之爱特购物中心：区域商业后起之秀94年成立的爱特购物中心凭借良好的硬件设施，较高的品牌成为即衡百之后中端人群的另一消费场所。02年的扩建重装使爱特仅次于衡百，成为年营业额2亿元左右的营业大户。进入爱特，首先没

7、有衡百的拥挤与嘈杂，没有衡百的设施陈旧。虽说业态布局仍旧是混乱，人流动线依旧不清晰，但是通道宽阔，货品种类齐全，视野开阔。由此看出爱特正在提升自己向中高端商业迈进采访对象：爱特购物中心男装部经理。与张经理的交谈又进一步证明了爱特要提升自身品质的愿望。目前来爱特购物中心消费的客群多为政府官员和公务人员及外县的私营业主。他们需要中、高端的购物场所满足对生活品质的追求，这就是为什么爱特要提升自己的原因所在，由此也可以看出衡水潜在的消费能力是不可忽视的。上述原因，爱特购物中心在2008年8月左右开始调整货品格局，重新进行业态分布，引

8、进高端品牌。并且由于体量所限，爱特准备在附近动工修建新的购物中心，另外，他们也在与凯旋城洽谈，可能以合作的方式租赁其近4万㎡商业做为主力店。依照爱特的发展，超越衡百只是时间问题。项目所在地微观分析——商业地产通过上述采访，可以看出衡水商街业态的同质化严重，管理水平低下，布局的混乱无序和设施