衡水现代印象项目定位研究报告_部分

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1、业态组合吉配比的目的和方法招商的基本原则基本原则主力店的选择主力店形象示范次主力店的选择次主力店形象示范集成店（柜）的选择集成店（柜）形象示范辅助业态的选择辅助业态形象示范招商策略招商策略销售与招商关系�招商先行、销售跟进；�一期销售带动招商，招商成果带动二期销售；�招商与销售紧密互动；（1）本项目的起点在于招商，重点在销售。（2）招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。（3）商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。（4）招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌

2、商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。招商策略一：因时利势、因势利导全面了解掌握，收集重点目标客户信息加以整理，在后期根据实际情况再作最终决定。主力店先行，散户控制跟进。•主力店和大户的提前确定，是整个项目要点和项目成功操作的保证1并能提升发展物业品牌形象以及物业商业价值。•尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中选择2品牌号召力强，租金承受力强，符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位。•品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的

3、吸引、人3流汇聚、卖点推广、散户的招商等方面都将会带来及其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”本地区其他商家自然趋之若骜。形象先行，造市先造势。先塑造区域化和高端化的招商策略二市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒形象先行，造市先造势介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌、树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不招商策略三强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实严格把关，先紧后松现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目

4、陷入困境。招商策略四：放水养鱼商场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商场造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。我们提出“放水养鱼”的招商政策，从三个方面对市场进行培育：1合理的业态规划有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。2租金优惠及免租期开业前2－3年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定的免租期。3后期市场的经营管理俗话说“甩手掌柜不成事”，我

5、们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。招商执行策略招商策略策略一：主动出击策略策略二：控制性策略策略三：以商招商、发挥头羊效应策略四：大户“三优”，小户扶持策略五：主题先行策略策略六：利用各专业协会活动营销策略商业管理模式招商计划招商计划招商机制构建招商中心组织架构图1总经理招商/运营部企划营销部行政人事部物业管理部财务部零资招合机保招运售源聘同电安会出商营策推培管维保计纳划广训理护洁筹备期开业前期招商中心

6、组织架构图2副总裁营销总监招商总监策划部销售招招招招代商商商商理一二三四公部部部部司招商人员主要工作职责部门主要职责人员安排招商一部主要负责主力店的招商工作2人招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作2人招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作2人招商四部主要负责综合类招商工作2人策划部主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、2人招商文案的策划撰写和设计。此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、

7、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。（1）招商人员奖励政策的建立（2）招商人员处罚政策的建立（3）招商人员日常管理规范制度的建立等人员薪酬及奖励方案一、人员薪酬（建议）：1、一般人员：1500——2500元/月（月薪）2、主管：3000元/月（月薪）3、经理（暂不设，今后可从现有人员中提拔）4000元/月（月薪）二、人员奖励方案（建议）1、整个招商中心按年租金手入的4%提取奖金。2、其中招商人员按年租金收入的2.5%提取奖金.3、其中其他团队服务人员按年租金收入的1.5%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。4、此项奖励方案不含高层领

8、导。招商人员的招聘和培训，打造一支精悍的招商团队通过网络等多种渠道物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个10人左右（不含招商中心人员）的专业化团队。一个团队不仅需要专业化，更需要一