长沙双瑞月湖项目战略定位研究报告_部分(I)

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1、[2006]GW-37谨呈：长沙双瑞房地产开发有限公司长沙双瑞月湖项目战略定位研究报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.7.70项目简介项目简介报告结构报告结构1双瑞提出的问题双瑞提出的问题2问题界定问题界定3项目背景研究项目背景研究大市研究房地产市场研究区域研究大市研究房地产市场研究区域研究4案例研究案例研究5发展战略发展战略6规划方案建议规划方案建议7启动

2、策略启动策略8分期与财务分析分期与财务分析本报告是严格保密的。9报告回顾2报告回顾市场供应：►06年在售别墅约31万平方米。方向1：►06、07年未来供应约50万平方米。销售速度为市►城市内场最快速度的别墅类市场销售：2倍×。不可行物业►长沙销售最好的别墅年去化量约为3万平方米。►回笼3亿资金，假定别墅物业价格约为5000万/平米，年销化量达至6万平米。目标：市场供应：4000元/平米？►城市未来供应以小高层、高层物业为主。销售价格超出回笼3亿资金？方向2：区域价格的45%左右，销►高档小售速度是市场×市场销售：高层物最

3、快速度的业►长沙销售最好的高密度物业年去化量约为6-7万40%左右。不平方米。可行►4000元/平米价格，超出区域价格的45%左右。►回笼3亿资金，假定高密度物业价格约为3000万/平米，年销化量达至10万平米。►土地的运营600亩，可实现3亿资金回笼。可行目标：►房地产开发销售额约为2.1亿，其余销售目标可通过土地运营173亩3500元/平米.部分运营实现。6万年去化量.►C地块全部运营,可实现4.8亿的销售额,为AB地块开发提供充足的本报告是严格保密的。3资金保证。0项目简介项目简介本报告是严格保密的。4项目位于开

4、福区，紧邻浏阳河，与月湖公园自然交融，相邻金鹰影视文化城，人文、自然环境十分优越项目西濒浏阳河，东临火星北路，北至工程兵大道，南临319国道，依洪山公园、接月湖公园（在建）、靠广电中心，自然条件十分优越地块C地块1简况：地块A占地1022亩，其中房产项地块B目占地约460亩，其余为公园用地现状：公园已建雏形，房产项目用地地块平整地块2简况：占地约850亩，地块内有民房、水塘地块3简况：占地约100亩，地块内有民房、水塘本报告是严格保密的。5地块A已完成初步规划第一期技术指标：占地面积：307800m2建筑面积：4

5、66700住宅面积：428600住宅部分容积率：1.39总户数：2630户其中1.高层：1944套，占75%2.小高层：352套，占13%3.多层：168套，6%平均面积150m2/套4.连排别墅：136套，占5%平均面积260m2/套5.独立别墅：30套，占1%平均面积500m2/套本报告是严格保密的。6地块1：月湖公园正在紧张施工，计划8月份投入使用；本项目计划10月动工，别墅部分07年3月封顶图片1：月湖公园施工现场本报告是严格保密的。图片2：房产项目用地现状7地块2：东北地块内有部分水塘、民居，少量临时用电线路，

6、拆迁改造量比较小民用电线水塘本报告是严格保密的。8项目当前的限制条件A地块的规划政府可以特批A地块的规划可调性不大B，C地块的规划必须严格按照新政执行总地价4.4亿，按整个项目的容积率1.5计，楼面地价约293元本报告是严格保密的。91双瑞提出的问题双瑞提出的问题本报告是严格保密的。10►双瑞提出的目标：►双瑞提出的目标：1.首期的年销售回款为3亿元1.首期的年销售回款为3亿元2.均价实现40002.均价实现4000►双瑞担心的问题：►双瑞担心的问题：1.4000的均价是否能够达到？1.4000的均价是否能够达到

7、？2.市场急剧放量，如何规避风险？2.市场急剧放量，如何规避风险？3.项目的核心竞争优势是什么？3.项目的核心竞争优势是什么？4.客户对高层产品的期望是什么？本项目中的高层产品客户定位4.客户对高层产品的期望是什么？本项目中的高层产品客户定位是什么？作为一个高档的房产项目，投资型客户的比例控制在是什么？作为一个高档的房产项目，投资型客户的比例控制在多少比较合理？多少比较合理？5.当前的规划方案是否合理？商业量应该是多少？5.当前的规划方案是否合理？商业量应该是多少？6.1500亩的大盘，西南地块和东北地块应该如何联动？6

8、.1500亩的大盘，西南地块和东北地块应该如何联动？7.区域是否可以提升项目附加值，最终实现本项目的预期价格？7.区域是否可以提升项目附加值，最终实现本项目的预期价格？本报告是严格保密的。112问题界定问题界定本报告是严格保密的。12问题的分析－4000？3500350030303000300027382468250