海甸岛项目整体定位及发展战略报告_部分(I)

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1、08年年底，各片区楼盘集中开盘，2010年上半年量基本消化完毕，本项目销售期内竞争激烈2010年下半07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年2010年上半年年四期独栋、联排、围合别墅，约2.7万江南城一二期多层，13.54万荣域二期在售，3.5万，三期在建海甸岛海语印象双拼、洋房，2.9万蓝岛水岸普罗旺斯一期双拼、联排、洋房、公寓在售，约2.9万海南大公馆独栋，约2万三期公寓及低密度，约2万城市海岸第五组团高层及多层，约5万海岸水城西海岸2栋高层，约2万菩提树别墅，约4～5万比华利山庄别墅，约3万新埠岛及新世界花园东海岸独栋、联排

2、、双拼，约10万海蓝椰风本报告是严格保密的。61海口公寓年销售量集中在3～5万平米，低密度年销售量为1.3～2.7万平米，高性价比产品销售行情看好代表楼盘销售量（万平米/年）东海岸海蓝椰风3～4长信海岸水城3～4紫园4～5西海岸比华利山庄4～5城市海岸5～6金碧文华5～6金贸区金外滩2～3新埠岛新世界花园3～4江南城5～6荣域3.5～4.5北海甸海语印象3～4蓝岛水岸0.6～1海岸星河3.5～4.5世纪海岸4月亮湾5～6美丽沙普罗旺斯1～2年销售量（万m2）海南大公馆1～1.212345678910本报告是严格保密的。62市场主力户型中，两房总价区间

3、为35～70万，三房总价区间为60～100万，四房总价区间为110～140万海南大公馆面积：M2总价140万蓝岛水岸3004房主力面荣域大4房总价110万积区间200总价100万江南城4房170总价区间荣域4房总价60万3房主力面总价70万150海语印象3房积区间荣域大3房130荣域3房珍珠裕苑3房2房主力面总价35万海语印象荣域2房积区间11099海景花园普罗旺斯2房江南城三期3房海岸星河90月亮湾江南城三期2房7050单价:元/M2畅销平均滞销4000500060007000800090001000011000本报告是严格保密的。63海口市场多层

4、电梯公寓、高层为市场主要物业类型，两房、三房为市场主力户型，三房比重较大楼盘均容积率多层小高层高层联排独栋叠拼紫园0.9√√√¾容积率小于1的项目以多层电梯公寓及别墅类产品菩提树2.18√为主；世纪海岸1.65√¾容积率大于1的项目以高荣域层为主；0.75√¾两房、三房为主力户江南城0.8√√√型，其中三房比重更大，海语印象2.0√户型面积普遍较大；新世界花园1.2√¾项目周边楼盘以高层为主，美丽沙规划有大量别金外滩1.2√墅产品海岸1号四期3.83√比华利山庄0.5√√√长信海岸水城0.8√√海蓝椰风0.5√√√本报告是严格保密的。64市场各片区公

5、寓以两房（80～90）、经济三房（100～120）、舒适三房（130～150）为主户型单身公寓一房二房经济三房舒适三房四房及复式建筑建筑建筑建筑建筑建筑套数比套数比套数比套数比套数比套数比楼盘面积面积面积面积面积面积172-江南城（三期）48-5422%72-10748%87-9321%9%178160、102-140、荣域18%1204%39%175、39%105170210140、海语印象4926%6626%11016%187、32%两房、三房，江南城占69%；荣域占19661%；海语印象占48%；珍珠裕苑占66%；珍珠裕苑3511%6022%7

6、0、80金碧文华占44%12050%；紫园占22%86%；城市海岸占74%金碧文华一期8625%10225%13950%海岸一号四期4868%20%1%11%138-187－紫园706%91-9448%38%8%155283137，165，城市海岸60、638%8812%1179%53%18%141236本报告是严格保密的。65市场典型低密度独栋面积为300～500平米，双拼及联排面积为200～300平米，叠拼面积为200平米，市场以联排及双拼所占比例最大独栋双拼及联排叠拼户型建筑建筑建筑套数比套数比套数比楼盘面积面积面积200、207江南城四期42

7、0-48018%280-35053%29%（围合）643，326-海南大公馆63%226,26437%435海蓝椰风二期33020%204-277,29251%218,24329%蓝岛水岸32669%194-20131%比利华山庄290-46050套290186-285本报告是严格保密的。66市场竞争格局小结¾区域竞争层面，本项目旨在成为北海甸区域价值的第三次飞跃；¾产品竞争层面，本项目销售期内竞争激烈，如何突破竞争实现溢价，需要挖掘区域及产品机会¾走量案例层面，本项目需依托区域价值，并以差异化成为市场明星北海甸区域价值三次飞跃如何突破竞争，实现溢价

8、依托区域，差异化突破市场¾江南城后续高端产品入¾公寓、高层为中两、三房¾低开高走的务实策略市，继续托高区域市