海口海甸岛项目投资分析报告

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1、2010-12海口海甸岛项目投资可行性分析1项目认知2法律架构原则3财务分析地块指标海甸五东路福甸路地块海口中交花园经济技术指标：地块入口周边楼盘地块内现状在建环岛路南渡江水资源8910地块海甸岛：区域位置海甸岛美兰机场西海岸市中心20公里3.5公里15公里新埠岛地块地理位置较佳，出行方便；区域规划完善，配套成熟；城市位置与经济海口是承接珠三角产业转移的次级中心城市，是珠三角区域的后花园。第三产业成为主导性产业，海口进入休闲产业快速发展阶段；城市区划与规划海口主城区空间布局结构为带状组团式，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则

2、。海甸岛目前出让的土地开始外围化，中心区域内已无大宗土地可供出让；单价从50--962.7万/亩，土地价格差异极大，大部分仍是成本性地价，未来上升空间大；2010年至今通过各种方式成交的经营性土地面积达101万平米；目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场供地总量相对较大；土地市场商品房市场元未来两年市场供应将会增加；海口楼市的去化严重依赖外部客源；限购令出台后，商品房成交量应声而落；西海岸板块高层14000-15000海甸岛板块高层10000-14000滨海金贸板块高层16000-20000中部板块高层12000-150

3、00南部板块高层6000-9000板块分布与认知一线海景区域的项目价格最高，如西海岸板块及滨海金贸板块，价格可达14000-20000元/平米；内陆区域价格最低，高层项目售价在6000-9000元/平米；海甸岛上在售的小高层、高层项目售价在10000-14000元/平米范围内；通过宏观政策调整，大部分项目去化周期较长，去化速度在10-20套/月；海甸岛项目与客源海甸岛项目众多，竞争激烈，成为新型住宅集聚区；售价范围在10000-14000元/平米；岛外客源占绝大比重；凤凰白龙新城高层：10000厚土珊瑚湾高层：12000金海雅苑小

4、高多：13000海天一舍高多：10500海南之心联排：25000围合：19000润德塞维阳光小高：10000盛木天一方多层：30000别墅：50000田德海泉湾小高：12800别墅：23000国瑞花园多高小：11500本案市场小结1、海甸岛区域整体规划良好，配套完善，同时随着海南岛国际旅游岛的确立，区域未来有一定升值空间。保守估计售价可达10000元/平米以上；2、限贷令和限购令对市场起到了相当大的抑制作用，按照当前市场情况，预计项目去化周期较长，以10套/月计，将达1年左右，现金回流较慢；3、主要依赖岛外客源；4、同时应注意，由

5、于严重依赖外部客源，广告行销成本投入增加(主要为岛外广告和巡展)，而项目体量较小，将直接导致广告行销成本在总成本中所占比重远大于一般项目；从市场角度来看，1项目认知2法律架构原则3财务分析本项目法律问题较为复杂，经初步调查，亟需解决的法律问题有以下几项：1239户钉子户69块土地整合为1块土地项目取得土地使用权证经分析，为尽可能避免法律风险，本项目的法律架构应遵循如下原则：投资方52%，兴中兴48%，股东会表决方式按公司法规定项目公司设执行董事，由投资方委派，并担任法定代表人项目公司监事可由兴中兴委派项目公司总经理、财务经理及全部

6、人员由投资方任命项目公司日常经营由投资方负责，印章、证照全部由投资方保管并使用一、投资方和兴中兴成立项目公司运作。二、投资方正式投入资金前，兴中兴应：解决9户钉子户问题与69户原住民重新签订详细的回迁安置协议（应经投资方确认），并明确新的回迁安置协议取代此前的一切文件、意向书、协议等，新协议应明确该土地可用于抵押融资解决69块土地的整合问题完整的土地证过户至合资的项目公司（直接过户至项目公司；或过户至兴中兴，再由兴中兴以该土地出资入股项目公司，进而将土地过户至项目公司）1项目认知2法律架构原则3财务分析产品及分期计划开发及工程节点

7、分期计划及开发节点1成本构成中不含土地成本，土地出让金及土地契税由对方公司承担2整个项目的建造成本由我方承担单位成本按照10350M2分摊（即我方权益）我方应承担的成本（间接费用；土地增值税；所的税）合计约771万元开发成本构成项目销售周期为1年产品销售周期如下：小高层：T+12~T+24个月（项目开工后一年预售，整个销售期为1年）项目销售计划假设项目2011年3月取得土地证，2011年9月项目正式开工，则：2011年9月，自有资金投入达到最大，为1050万元；2011年10月，实现资金平衡,（当月银行融资1800万元）；注：自有

8、资金主要用于支付前期费用、及管理费，共1050万。资金平衡表与项目投资回报财务总结在市场无重大政策调整的情况下，按照当前市场情况，取保守售价10000元/平米，预计可实现税后利润2143万元，税后利润率21%，内部收益率（IRR）48%；自有资金仅