南昌市多伦多华城项目定位分析报告

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1、“多伦多华城”项目定位分析报告（初稿）目录一、南昌房地产市场概括二、项目区域市场分析1、新建县市场情况2、湾里楼市情况三、可类比项目分析1、周边项目可类比项目2、其他城市可类比项目四、多伦多华城项目整体分析1、项目SWOT分析2、项目客户群定位分析3、项目产品定位分析4、项目名建议分析5、项目主题打造6、项目价格定位分析五、项目风险分析一、南昌房地产市场概括：在近年来南昌经济持续迅猛发展的前提下，居心消费指数大副上扬，对于房产的需求很是旺盛。去年南昌楼市火暴，该市商品房销售面积478万余平方米，销售额170亿元，比上年增长超过42%。但

2、进入08年，在国家对于房地产整体加大调控力度的背景下，南昌楼市近期走向低迷，08年四月商品住宅成交9.4万平方米，环比小幅下降0.63%，传统春节淡季后有所回升，但同比下降61.85%，2005年以来的月度最低同比成交量仍在继续，市场持续低迷。二、项目区域市场分析：1、新建县市场情况：新建县区域面积2337.84平方公里，辖乡镇19个，309个行政村，2002年底总人口为661316人。07年上半年，全县完成地区生产总值50.94亿元，同比增长16.2%，全社会固定资产投资总额20.4亿元，同比增长58.8%；社会消费品零售总额10.9

3、3亿元，同比增长16%；农民人均现金收入2727元，同比增长18.4%；城乡居民储蓄存款60.93亿元，同比增长15.5%。在经济持续走热的带动下，新建县楼市也非常火暴，房价一路上涨到三千多元一平米。因为离南昌教短的交通时间，相对低廉的价格，吸引不少南昌中低收入人群到新建县购房置业，这有力的推动了新建县楼市发展2、湾里楼市情况：湾里房地产市场蕴含的强大潜力吸引了很多房地产开发商投资湾里楼市，除了优厚的自然条件外，其背后的原因还有：房地产已越来越走向大盘时代。第一，通过对大宗土地并进行整体开发，可以降低生产成本，使企业拥有更强的盈利能力而

4、市区很难找大大宗土地。第二，大规模开发楼盘，，有利于提高公司营业收入，迅速把公司做大做强，也可以提升公司开发能力，对于公司做大做强很有裨益。第三，湾里的土地单价远低于市区，开发风险更小，而且旧城改造的风险和成本都很低。区域楼市表格一区域楼市表格二三、可类比项目分析：1、周边可类比项目：可类比项目一：恒茂森林海（基本数据）：一期占地面积：846亩起价：5500元/平方米（住宅）10000元/平方米（别墅）建筑面积：247000㎡均价：4300元/平方米（左右）容积率0.5；绿化率70%；规划形态3栋5-6层多层;独栋套数532可类比项目二

5、：朗贤龙湾(1)、该项目属于待开工项目，位于湾里区红湾公路北侧。占地面积161亩，其中酒店等配套设施占地面积45亩；建筑面积约1369620平米；容积率约1.3绿化率大于等于40%。(2)、该项目定位高端，目的是依托有利的自然资源，把项目打造成一个湾里高端休闲居所，尽量把环境因素利用到最大化。目标客户群定为南昌的企事业高级管理人员，以及有一定经济收入的中产阶级2、其他城市可类比项目：可类比项目一：熙园位置：深圳福田区香蜜湖路与莲花西路交汇处基本数据：占地面积170亩起价8000元/平方米（住宅）15000元/平方米（别墅）建筑面积139

6、465㎡均价10000元/平方米（左右）容积率1.23；绿化率70%规划形态别墅;住宅;可类比项目二：城市山谷花园位置：南山区高新科技园区，沙河西路2029号基本数据：占地面积122亩起价7000元/平方米（住宅）20000元/平方米（别墅）建筑面积106395㎡均价：—容积率1.31；绿化率70%规划形态：7栋1层的低层;2栋15层的高层可类比项目三：香碧歌庄园位置：成都温江区光华大道江安河畔基本数据：占地面积183亩起价—建筑面积220000㎡容积率1.80开盘时间2008-5-26绿化率60%规划形态联体:8栋;（法式）四、多伦多

7、华城项目整体分析：根据项目地块的具体情况，我们把地块分为地块一（D1）和地块二（D2），地块一（D1）即是建筑面积为11.18万平方米，有着天然水域，存在较好的水域资源地块；地块二（D2）即是建筑面积为11.48万平方米，地块形状相对有行。项目SWOT分析：S（优势）W（劣势）1、目前湾里片区经济水平发展较快，房地产业发展也相应地到达了一定的程度，即周边已基本进入成熟期。2、红湾公路的建通对项目提升了较大的价值，公路经过项目的中腰，直通南昌的行政区域和CBD区域中心——红谷滩新区。1、项目周边配套市场发展还不完善，医院、菜市场、超市等资

8、源较少。2、目前该片区房地产供应量相对还是较大，准客户群体量较少，对后期销售压力加大。O（机会）T（威胁）1、湾里将打造南昌的后花园，在一定的程度上将对我们项目创造机会。2、项目周边的环境资源以及未来的发展