玉亭华城项目分析报告

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1、沙井玉亭华城项目分析报告目录市场环境分析沙井市场分析项目分析项目定位市场环境分析市场环境分析深圳市房地产概况2011年的深圳市商品房市场经过一连串的政策的高压下，在年底终于出现价格下调的趋势。中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。可以预计明年限购限贷政策将不会放松。2012年深圳商品房市场将进入严冬。商品住宅的限购政策迫使投资客转向商业地产，写字楼及商铺价格大幅标升。南山出现48万/㎡商铺。限购政策使得深圳小产权在年初出现旺销，在年底因为商品房市场价格出现拐

2、点和“小产权房不得转正”的消息而转向清淡。刚需客户转向坐等商品房降价沙井市场分析规划环境分析2011年3月31日深圳市召开全市城市发展工作会议，会议中提出：转变城市发展模式，提升城市发展质量本案在明确组团式城市生长结构的基础上，我市提出“两强四大”的城市发展格局：强东岸——联动发展前海合作示范区、后海片区、蛇口片区、宝安中心区、大空港地区和沙井西部沿江新城等六个片区，前海合作示范区的建成将有力推动深港合作发展，大空港地区的开发建设将带动珠江东岸发展带的整体提升。沙井西部沿江新城片区规划利好片区规划利好11号地铁规划有后亭站，将片区价值提高到最大化，有利于

3、与周边项目的竞争。市场分析区域现状分析项目周边商业配套设施齐全，由福田至松岗的地铁11号线在该区域设有后亭站，良好的规划、开发建设及项目周边成熟的居住社区，正在快速的提升着项目地块自身的价值。本案市场分析项目位置区域优劣势分析S优势：1）项目位于新和大道与大埔路十字路口，地理位置优越，昭示性好。2）项目周边社区成熟，自然村落和居住氛围浓烈。容易让客户接受。3）项目周边商业及配套设施齐全，能够提升项目的档次及价值。4）项目地块方正且比较大，方便规划提升项目的档次。5）项目毗邻新和大道及大埔路，临街面长，可规划街铺多，商业价值高能最大的提升项目的价值。W劣势

4、：1）项目地理位置位于沙井中心的边缘，沙井本地居民比较抵触。2）由于位置上处于沙井边缘，与沙井其余的楼盘之间处于孤立状态，在销售的时期无法借助其他楼盘的宣传促进销售。3）项目处于沙井与松岗的交界处，竞争上同时受到沙井与松岗楼盘的挤压。4）沙井大型高品质小产权众多，与大型小产权项目相比，本项目处于中档。O威胁：1）政策对小产权的管理趋严。沙井片区小产权房长期兴旺发展已引起市场关注，更引起有关部门的重视。2）明年商品房市场价格下调已成为市场共识，将极大影响刚性需求客户对小产权房的购买。3）沙井小产权项目众多，不乏大型高品质小产权，与大型小产权项目相比，本项目

5、并无任何优势。4）项目处于沙井与松岗的交界处，竞争上同时受到沙井与松岗楼盘的挤压。5）2012年近2万套安居房投放，也会分流低段客户的需求。T机会：1）沿江高速的规划修建与地铁10、11号线的规划与动工拉近了市区与宝安客户的心理距离。2）限购限贷政策的延续，迫使已没有购买商品房条件的投资客户转向投资小产权房。3）项目周边商业及配套设施齐全，能够提升项目的档次及价值。4）项目毗邻十字路口，临街面长，可规划街铺多，周边居住人口密集，有利于规划25000㎡以上大中型商业购物中心，商业价值高。能最大化的提升项目的价值。项目投资得到最大的保障。市场分析区域地产市场

6、分析沙井市场目前在售项目的主要户型面积为：单身公寓：30-40平米1房1厅：50-59平米2房2厅：69-81平米3房2厅：100-125平米4房2厅：145-170平米市场分析区域价格预测目前：沙井区域内在售住宅单价约为2500-5600元/平米，商业（街铺）14000元/平米商业（内铺）5300元/平米住宅均价约为：4000元/平米（因受到明年商品房降价影响，该价格不能作为本项目的参考价格，价格的定位应参考明年房地产市场的实际降幅来定）市场分析小产权房客户群分析本地原居民；本地及周边街道个体户企业主；周边企业技术人员及中高及管理人员；南山及宝安投资客

7、户。（含大批的公务员及教育医疗行业）市场分析小产权客户购买性质分析沙井区域自住客户：约14%投资客户：约86%松岗区域自住客户：约35%投资客户：约65%市场分析市场小结沙井统建房市场特性分析：1）从数据上分析沙井统建房的单户面积趋向中小户型为主，主要是因为客户群为投资客户及低端自主客户为主。2）相比较投资性的商品房住宅，统建房的单户面积比较大。估计是因为项目前期的市场调研不重视导致。3）沙井因为长期大量的高品质统建楼的发展，使得本地刚需自住客户较少，投资客户占了绝对的比例。项目定位项目定位项目分析地块总占地11220.65平米梯型布局，两面临街（新和大

8、道、大埔路），临街面达60%左右周边大部分为住宅区，目前无大体量的商业产品，有浓