“华城”地产项目定位方案

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1、定位核心问题的提出：1、寻找当前环境下本项目的差异化主题，树立项目自身的形象；2、挖掘项目的价值极点3、明确项目的目标客户群体4、把握住消费者对产品的需求特点5、制定合理的销售价格6、设定本项目的开发策略7、项目产品的价值塑造建议，建设消费者期望的产品，同时兼顾产品的市场竞争力一、项目分析1.1.项目所在区域分析Ø舒城县位于安徽省中部，隶属于六安市，距省城合肥54公里；Ø全县总面积2100平方公里，其中县城区面积为13平方公里。全县总人口99万（其中农业人口83万），县城区常住人口为13万人；Ø总体经济不断增强，特别是04、05年，经济发展速度持续保留在两位数的

2、增长，经济发展速度强劲。04年地方经济由33.7亿元增加到40.6亿元，05年地方经济由40.6亿元增加到44.9亿元；Ø地方经济产业中第二产业与第三产业所占比例总和达到了73％，其中第二产业工业以工业制造，食品加工，纺织服装，建材输出等产业为工业支柱产业，同时精工机械、工艺产品悄然兴起。第三产业以旅游、商贸流通业、房地产业为支柱产业；Ø职工工资不断提高。舒城职工在“十五”期间，职工年工资由5449元增长到10068元；Ø居民储蓄额不断增长。2004年居民储蓄余额达到了29.7亿元，人均储蓄额为3000元，2005年居民储蓄额达到了35.9亿元，人均储蓄额提高为

3、3627元；Ø十五期间，全县接待游客203万人次，创收2.9亿元，旅游经济对区域1：5的经济带动作用，促进县域经济的快速发展；Ø劳务经济明显，年输出23万劳动力，创收12亿元以上（05年），属当地经济的一支劲旅；Ø城区的发展主要依附安合路延伸，合安路成为舒城发展的主要经济动脉。同时，城市的重心在安合路的西面，合安路似乎截断了舒城城区向东发展的趋势；Ø政府的行政单位主要分布在桃溪路的两边（桃溪路也叫行政大道），随着城市建设的进行，城区的北面发展速度明显快于其他任何区域，表现为工业园的建设、房地产的开发等城市建设；Ø“十一五”期间发展计划指出，到2010年城市人口规

4、模近20万人，用地规模20平方公里，人均建设用地标准为100平方米；Ø2004——2020年总体规划显示，城市的发展方向为向东发展和向北发展。从近期规划图看，城市东面为发展空袭地带，县政府通过县政府的迁移到城东区，试图通过县政府的迁移拉动区域的发展；Ø近期，国家出台的新房地产政策，存在较多不合理因素，具体操作也不确定，地方政府没有立即按照国家的新政策执行，政策转变还处于摸索阶段；Ø房地产市场供应增加，需求减少。2005年，舒城县商品房竣工面积较2004年由22。36万平米增长到23．27万平米，增长率为4．1％；商品房销售面积由23．64万平米下降到21．16万

5、平米，销售率下降了约10％；Ø项目营销普遍质素水平较低。在营销过程中，项目包装简单，形象没有展现，没有树立项目的高度。销售环节较为混乱，销售人员地产知识不够，销售没有专业性；1.1.项目地块概况分析1.3.1地块性质项目地块合安路合肥方向新规划路段县中心区项目位于合安路的东面，合肥方向进入舒城县的入口处。项目目前正在拆迁过程中，同时旁边预留的道路路线正在进行基础建设工作。项目属于熟地区域，各种市政设施已经通达到项目。项目总规划指标如下：1.3.1周边环境项目周边开发不够成熟，东面为农业耕地，南面为居民居住和店铺经营用房，西面为合安路省级干道，北面为植物青苗种植基

6、地。项目邻居舒城工业园区，周边以车辆修理商业为主，其中包括规模较大的4S汽车专业店。同时，项目周边挨近农村，周边居民较少，历史文化气息比较缺乏。项目靠近耕地和植物种植基地，景观资源较好，周边的环境也得到了一定的净化。1.3.2交通条件合安路紧邻项目通过，合安路为省级干道，是舒城通达合肥的主要道路，其他周边的县市通达省城合肥都要经过本道路，如六安、庐江、桐城、岳西、霍山等地，合安路通达性好，车流量较大。同时，项目南面正在修建的道路主要通往周边的乡村。1.3.1周边配套目前，项目周边现有一小型菜市场和正在建设中的娱乐设施泰丰大浴场。项目周边的配套相对缺乏，居住需要的

7、日常商业、医疗保健、金融邮政、文化教育较少，主要依靠舒城县城市市政配套设施。1.1.项目优劣势分析1.3.1项目优势分析Ø项目规模。项目占地458亩，在同城项目中规模最大，具有对市场的强大影响力和号召作用。Ø项目临近合安公路，交通通达性好。合安路为安徽的省级干道，为县市之间的交通枢纽，可以通达到省城合肥，市委六安，以及周边的县市。Ø项目配套。项目规模巨大，在小区规划设计中，将规划较完善的配套设施，满足目标客户的生活需求。Ø在建筑风格上，采用欧洲建筑风格，有利于提升项目的形象。Ø项目户型设计科学，较具竞争优势。Ø开发商从事房地产开发多年，开发经验丰富，整合资源能力

8、较强。Ø项目周边环境为农