黄山旅游地产项目定位方案

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1、黄山旅游区高端住宅项目市场研究及项目前期策划顾问服务第一二阶段工作补充说明呈安徽龙升房地产开发有限责任公司Page1整体研究框架三、项目品质营造手段研究二、初步定位方案调整Page2初步定位方案回顾项目所处的宏观及市场环境城市规模：三线旅游城市，地位面临威胁，寻求重新崛起资源条件：临近知名风景区黄山风景区，临山而不亲山，自然资源不够稀缺对外交通联系：临近长三角，但目前交通联系和交通网络仍不完善，与高端客户有距离住宅市场：处于起步阶段，表现为价格和品质均无顶级产品，区域内缺乏高品质住宅项目旅游市场：黄山知名度的拉动旅游市场，区域度假氛围增强未来规划：项目所在区

2、域未来规划前景良好。北大门度假旅游集散区、黄山市旅游的空间次枢纽、黄山北部游客集散中心和市域北部交通组织中心基础设施：区域配套设施欠缺，未来道路条件改善游客群：观光为主，度假需求不旺盛Page3初步定位方案回顾项目所能吸引到的客户及其分类本地客户：不具备高端住宅购买力按目的和用途细分项目未来区域度假氛围逐步提升定期度假+未来长期居住（养老、第二居所）空间位臵：临近长三角发达区域支持目标客户细分定期度假+投资定位（保值增值）定期度假+商务黄山知名度吸引外地高端客户来此臵业（举办活动、招待客户）对经济发达城市客户的调研支持项目需求来源上海、北京、广州、南京、杭州、

3、苏州Page4初步定位方案回顾项目开发的制约因素及可能改进方向当地房地产市场发展水平不高区域配套设施不足，以旅游观客户的多样化光为主，度假氛围尚未形成现有原地块水景资源的最优利用离发达地区较远，项目所在制约项目住宅可能的区域远离主要人流和交通枢改进方式创新的建筑设计，创造有吸引力纽，北线覆盖有限，实际远离部分定位的居住体验上海、杭州等发达城市视线具体定位见下页打造高品质和多样化的配套设施，临山不亲山，山景资源不占绝对让业主享受到高品质的度假休闲优势，对高端客户吸引力有限由于缺乏稀缺资源和区域度假氛围不强，引进知名品牌配套加盟来提高项目整体品质的难度较大Page5初步定位

4、方案回顾产品类型及开发规模初步定位产品类型面积区间（平米）投资预算购买目的套数比例度假+投资60-10050-80万34%公寓度假+自住（养老）面积紧凑，精装修，品质高，适合投资（出租）和度假、养老客户（兼具居住和投资功能）（精装）100-13080-150万度假+投资26%度假+自住（养老）140-150110-120万32%大面积露台，加强与外界的自然交流；度假+商务接待花园洋房独立入户方式和绿色植物的种植，打造低密度的感觉和较舒适的居住空间度假+自住（养老）150-200150-180万4%度假+商务接待150-200180-250万度假+商务接待2%类别墅顶天立

5、地，独享项目地块里最好的水系资源；独享花园，独具私密性和尊贵性350以上500万以上度假+商务接待2%Page6初步定位方案回顾项目功能分区及产品布局产品的功能布臵充分结合和尊重了地块的资源：项目主打产品为中密度花园洋房位于北区非临河处和中区临河处私密别墅+温注重温馨感馨洋房弱化项目内道路的影响，利用道路作景观，形成自然混居区北区（洋房+别墅）离市政干道较远，安静温馨温馨洋房+活力酒店式公寓北区临河处为别墅，提高项目整体品质沿河线长，可利用稀缺水景及水资源打造项目中区（洋房+公寓）最顶级的低迷、亲水性别墅远离市政主干道，安静，注重私密性南区外向型酒店+（

6、酒店+配套）酒店式公寓+酒店+配套配套位于项目中区非临河处和南区注重活力感，增加人流，为项目配套设施运营提供支持力离市政主干道较近，易达性较好配套兼具外向性，可同时服务于外部人流，利于经营Page7初步定位方案回顾配套设施的重要性及本项目实施的可行性参照我们对国内外旅游地产配套设施的研究，高端项目都无一例外的注重项目配套设施的打造以下是目前比较流行并对提高项目整体品质有重要作用的主题及相对应的配套。配套设施功能主题分类这些主题既可以独立存在，也可以相互结合，只要保证了对配套设施的需求，项目配套设施运动休闲的高品质和规模与项目整体品质的提升有巨大促进作用。商务会

7、议健康体检婚庆艺术涵田国际度假俱乐部：具备了所列所有主题的功能，并通过引进知名会议和知名配套设施同声传译高尔夫管理品牌加盟的方式保证对配套的需求，提高了项目可售别墅的价格和品质，涵田别墅单体检中心婚礼顾问工艺作坊远程视频、电话会议网球、桌球、草地滚球价达RMB3,2000/平米，高于当地房价治疗性SPA10倍水平。新娘化妆美术馆、画展馆摄像自动跟踪游艇、皮艇、划船抗衰老检测治疗婚纱及礼服音乐室滑翔、飞行绿城千岛湖度假公寓：具备运动休闲和商务会议主题，并引进国际五星级酒店品牌雅高进行大屏幕显示、投影仪