三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(V)

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1、FangfangRealEstateConsultationOrganization三江航天鄂州项目市场定位咨询报告久（FangfangG）10287三江航天001号致呈：武汉三江航天房地产开发有限公司RealEstateConsultation项目开发及定位咨询的逻辑思考Organization【报告说明】受三江航天房地产委托，本机构为鄂州牛头山项目提供前期定位咨询服务。根据咨询合同委托的内容，本机构将为开发商提供本项目前期的市场定位研判及产品定位咨询服务。在第一阶段过程中提供《三江航天鄂州项目市场定位咨询报告》。本次咨询从项目土地价值属性剖析出发，通过对市场现

2、状、竞争关系、客源结构及未来影响的综合分析，客观评估本项目的开发价值，明晰项目的市场定位方向，为项目产品规划提供市场依据。期间共调研鄂州及周边城市房地产项目近30个，同时选取国内外十余个可参考案例进行研究，并随机采访各类客户、消费者、商家300余组。总咨询师、项目终审：胡宗亘责任咨询师：贾艳、郑渊、黄婧、陈韡文、陈喆、赵宁、陈念杰、蒋军联系电话：021-62778222前言定位不是一句话不是一个灵感不是一份报告它是一个过程是发现问题的过程是参与各方——开发商、咨询机构、设计院、营销团队不断调研、推演、论证、探索的过程它的核心工作是发现和梳理地块的价值体系并因地制宜

3、的给出求实的解决方案前言作为一家从事房地产咨询14年的专业机构对于本项目方方旨在为开发商提供针对性的、解决实际问题的、可行性强的决策咨询意见在前期市场定位咨询阶段通过对目标市场的调研及分析解读明晰本项目的咨询思考路径及市场定位方向方方咨询研究体系1结合项目立地条件，从项目资源确立定位方向2通过案例的成功经验来确立定位3从经济、建筑、市场的方方定位理论来确立定位项目市场定位咨询研究框架项目开发市场发展住宅市场研究商业市场研究条件解读空间研判与定位方向锁定与定位方向锁定地缘条件认知与城市价格、销量产品线观察：存商业环境观察：项目定位影响与项目开发方向缺度与接受度不足与

4、发展机会地块条件解析与城市发展能级对产品设计观察：大型社区配套商项目定位影响项目定位的影响现状与突破方向业成功案例借鉴企业开发目标与城市发展规划对客源观察：需求需求调研：消费咨询需解决问题项目定位的影响与产品配臵方向者及商家访谈最新政策走向与产品折溢价观察：酒店市场研究：市场影响解读产品组合选择现状与发展空间大盘溢价能力观察：高溢价产品元素的引入物业发展建议Chapter1项目解读——疑虑与咨询要点地块的先天条件，决定了我们市场研究和规划定位的方向，这始终是决定我们一切行动的出发点[调研主题]1、地块区域认知2、地块开发条件3、企业开发目标地块区域认知与定位影响—

5、—我们所在的鄂州是一个怎样的地方？——项目所在的洋澜湖东岸是一个怎样的地方？城市认知城市认知：8+1城市圈核心辐射区，一体化进程促动城市发展武汉东大门鄂州是“8+1”城市圈最具地理优势的城市之一，毗邻武汉，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，在资源对接上优势明显；同时也是全省城市化水平和地均产出排名第二的重要工业城市武鄂黄城市一体化加快在建的武黄城际铁路和汉鄂快速通道计划于2012年初建成启用，联动效应将有效推进城市一体化进程，加速鄂州城市发展城市正经历一轮发展扩容鄂州正处于城市建设开发的高速发展期，城南大规模的商品房建设展现了鄂州城市建设的成果，随着“东进

6、西拓”规划的确立实施，城东开发即将全面启动鄂州城市建设呈现出加速发展态势，真正的需求是城市发展扩容与城市档次的提升城市区位城市区位：城市毗邻武汉，地缘优势突出鄂州市区距离武汉不足30公里，是8+1城市圈中距离武汉最近的城市，地理优势突出。同时，作为直通武汉市区且唯一串联国家级产业园区——东湖高新区的城市连接带，鄂州在城市产业转移上的资源对接优势十分明显，据统计，鄂州经济总量的40%来自于武汉企业，远高于其他8+1城市数据充分表明：鄂州具备了8+1城市圈最佳对接条件东湖高新区它对鄂州未来发展的影响是：中心城市级差地租的放大，以及城市发展扩容所形成的外导效应，将加速武

7、汉与周边地市的客源双向互流，作为毗邻武汉的地城市，鄂州在吸纳武汉导出客源上的优势更加明显城市特征城市特征：城市规模小，人口密度高鄂州于1983年建市，市域面积1504平方公里，主城区面积46.2平方公里，为8+1城市圈中最小的地级市。全市人口107万人，主城区人口约38万人，全市人口密度711人/平方公里，主城区人口密度8225人/平方公里，均名列8+1城市圈前茅（资料来源：湖北省统计局）有限的主城区面积，超高的人口密度提示着一种十分乐观的可能性：准岛国房产行情效应有望形成这种效应是：随着土地供应不足的临界点到来，房屋价格会突然飙升，并在高位停留，如香港、日本等随

8、着时间推延