三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(II)

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1、潜在客户分析潜在客户二：城市化进程带动的周边客户导入随着鄂州城市化进程的推进，对周边的镇域很有更大的吸引力，从以上的分析可以看出在鄂城区买房的郊区客户有一到两成，尤其在别墅类项目中他们更是有力的消费者。而且鄂城区优于郊区的教育、医疗、景观资源对周边镇域也有很大的吸引力，从华容区的人喜欢买在城南就可以看出，城市化的环境、优秀的教育资源成为他们臵业的首选外部条件潜在客户三：由大都市扩散引发的潜在新客源“8+1”武汉城市圈的确立，势必加速地区各城市新一轮城市化的步伐。汉鄂高速公路、武黄高速城际铁路、大

2、广高速公路等交通要道的建设大大缩短了城市间的距离，客源的双向流动性加快武汉人到周边中小城市购房的比率逐渐增大，如今楼市大环境下，异地臵业成为潮流，归根结底还是房价过高造成的臵业门槛提高及投资风险加大，一部分刚性需求也被高房价压抑，而选择在邻近的更低成本和风险的城市臵业典型客户案例：在深圳工作的王先生一家两人的月收入达到7000元左右，家人帮忙首付后还是决定回鄂州发展，因为深圳房价太高，所以就买在了老家的新型住宅小区万佳凯旋城，他的想法也得到了许多在外地打工的年轻人的认同潜在客户分析潜在客户四：特

3、殊客源，如回流客、看重稀缺资源而投资的异地客相对于本地居民而言，在外地工作/经商的鄂州人往往具备更强的消费能力，而地缘情结也使得这类人群有较强的回流臵业需求，其选择目标更多集中于资源条件突出、整体品质较高的楼盘如长江天下、万佳凯旋城等都有部分回流客户。随着城市一体化加快，鄂州房地产市场将渐趋成熟，市场发展将带动回流客户比例的放大同时，市场的不断成熟也将催生投资需求，而依托稀缺的景观资源条件，具有不可再生性的指标楼盘也必将拉动一些关注物业未来升值潜力的精明投资客入场目标客源研究——消费者问卷调查消

4、费者问卷调研目的目前鄂州的房地产开发尚不成熟，整体发展水平不高，所开发项目的规模都不是很大，鉴于项目是鄂州第一大盘，其消化进度承受着一定的市场压力，为了突破市场空间，在住宅部分除了以创新和高溢价产品作为突破点外，我们还需对市场的接收度进行评估因此，我们以问卷的形式对当地人对目前整个鄂州住宅市场的满意度和其对未来先进产品形态的接受度做一个调研，从而实现更精准的产品定位调研方向——鄂州人对本地住宅市场的满意度——鄂州人对现有物业品质的认知度——影响当地人臵业的因素——鄂州房地产对周边县市的吸引力——

5、当地人对不同产品的需求——当地人对先进住宅产品形态的接受度消费者定量抽样问卷研究方案通过以下研究方案的设计和样本条件筛选的方法，对本项目潜在消费群体的臵业偏好和对本项目开发的愿景进行研究研究方法定量研究访问方法拦截街访抽样方法随机抽样总样本数145人年龄20-50岁之间样本条件随即抽样的家庭月收入不低于2000元/月，中高端家庭收入收入的家庭月收入不低于4000元/月访问地点机场、长途车站、商业街、集镇等访问时间2010年9月消费者问卷问题一：鄂州人对本地住宅市场的满意度问题二：鄂州人对现有物业

6、品质的认知度当地人对现有物业品质的认知度鄂州人对当地住宅市场的满意度户型设计无特色41%小区环境一般38%18%23%小区物业服务差31%社区配套不完善32%满意建筑外观不突出53%一般点式住宅舒适性差21%59%不满意产品类型不丰富17%0%10%20%30%40%50%60%住宅整体满意度不高，外观、社区环境、户型是消费者评判楼盘档次的主要因素消费者问卷问题三：影响当地人臵业的因素影响臵业的因素鄂州人普遍认为地段、配套和产品自身的品产品品质质是影响他们臵业的最重要的因素，优良的特殊资源（如教

7、育）教育资源则成为有学龄儿童的家长着重考虑基础配套交通便捷度的因素之一治安条件区域环境地段认可度0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%除高产品力打造外，特殊资源和生活、交通配套也是影响消费者臵业的重要条件消费者问卷问题四：鄂州房地产对周边县市的吸引力抽样类型抽样地点抽样年龄采访样本武汉机场、武汉当地25-45岁之间18黄冈长途汽车站25-50岁之间11黄石长途汽车站25-45岁之间13华容区华容镇区20-35岁之间12梁子湖区梁子湖区生态旅游区附近30-40岁之间7葛店经济开

8、发区葛店镇区20-35岁之间13鄂州周边县市居民在鄂城区购房的意愿普遍较高，鄂城区周鄂州周边县市居民在鄂城区的购房意向边郊县居民在鄂城区购房意愿基本达到了三成左右，鄂州周葛店经济开发区17%边县市的潜在客户也达到了两成，而武汉人在鄂州臵业的比梁子湖区21%华容区31%例在抽样样本中的也超过了一成黄石19%注：考虑到抽样放量的缘故，实际购房意向占比应低于抽样比值黄冈16%武汉13%周边客源导入意愿增强0%5%10%15%20%25%30%35%消费者问卷问题五:当地人对不同产品的需求1、了解客户对