三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(IV)

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1、市场销量——项目开发风险观察二指标个案：普遍热销，年销量可达6万㎡以上在市场调研及访谈过程中，可以明显感受到，指标个案因其较好的品质和地段而得到市民的普遍认可，成为市场的热销案例。在经过前期的高性价比入市后，后期价格上扬势头显著，呈现量价齐升的良性态势通过对指标个案的比较，观察其年度销量情况：项目规模开盘时间已销售量现时价格平均年销量（估算）长江天下18万㎡2006年8月约15万㎡3600-4600元/㎡3.75万㎡万佳凯旋城25万㎡2008年4月约16万㎡3500-4500元/㎡6.8万㎡洋澜国际康城28万㎡2005年2月约26万㎡3500元/㎡（高区）4.6万㎡洋澜湖一

2、号20万㎡2010年6月约1.5万㎡3500-4200元/㎡6万㎡数据来源：市调——从销量看，指标个案较普通个案落差明显！若本项目能成为鄂州最热销的项目，比照上述指标个案估计，仍需要销售14年以上！结果似乎仍难令人满意市场销量——项目开发风险[思考]以上观察的是鄂州房地产市场销量的现状可以确认的是，塑造高品质的指标个案，是构建企业开发目标的必然途径虽然，从市场观察到的数据结果并不乐观，我们看到的仍是一个漫长的开发周期但同时数据也显示出：在产品综合竞争力明显跳升的情况下，万佳凯旋城及洋澜湖一号项目的销售速率也可以大幅突破因此，对本项目来说：缩短销售年限，扩展更大的市场，赢得更

3、多的客户从而确保本项目的资金安全，是本项目的咨询要点之一我们做进一步的城市辐射力观察城市发展能级观察观察一GDP总量增速高居8+1城市圈第一位，人均GDP增幅位列第二根据湖北统计局发布的信息，2009年，鄂州市GDP总量为308.54亿元，仅位列湖北14个主要市州的中下游水平（受城市规模制约），但GDP增速高居全省第一，显示出较强劲的整体经济实力。其经济总量的40%依托于武汉企业再结合人均GDP衡量比较，鄂州仅次于武汉及宜昌，并与宜昌相差无几，增幅更是位列第二，属于湖北的第二梯队。按照世界经济学理论，人均GDP超4000美元，表明进入中等发达国家水平，居民生活开始向享受型转

4、变，这一数据显示了：鄂州经济实力较强，房地产开发具备较好的产业条件支持数据来源：各城市2009年国民经济和社会发展统计公报城市发展能级观察湖北主要城市支柱产业构成一览城市功能定位支柱产业观察二全国重要的现代制造业基地：光电子信息产业基地以轿车为重点的现代制造业基地、武汉湖北省省会鄂州是资源型的工业城市，产业基础坚实，产业结构相对单一钢材制造及新材料产业基地、生物技术与新医药产业基地、环保产业基地从湖北省各主要城市的支柱产业观察，仅有省会城市武汉属于多产业均衡发鄂州武汉城市圈内核城市钢铁、服装、食品等工业黄石鄂东地区中心城市冶金、建材等原材料加工工业展的形态，而其他城市产业类

5、型相对简单，大多属于工业城市。其中鄂州的襄樊鄂西北中心城市全国重点汽车制造基地之一宜昌鄂西南中心城市纺织、化工、机电工业工业结构偏重尤为明显荆州鄂中南中心城市国家级历史文化名城十堰四省交界区域中心城市全国重要的汽车生产基地丰富的矿藏资源为鄂州的经济和产业发展提供了支撑。从已探明的地质资料仙桃武汉城市圈之一轻纺、化工、食品加工工业孝感武汉城市圈之一汽车、食品加工、化工、建材及高新技术产业看，鄂州的麦饭石储量位居全国第一，铁、铅等重金属资源储量亦十分突出黄冈武汉城市圈之一生物医化、机械电子、新材料等新兴产业咸宁武汉城市圈之一工矿、旅游以此为依托，鄂州相继兴办了包括武汉钢铁公司的

6、重要矿山—程潮铁矿，湖北省最大的地方钢铁基地—鄂城钢铁厂，国内有名的立窑水泥厂—鄂城水泥厂等一批重点企业总体来看，鄂州资源型基础产业主导地位突出，产业相对集中，也使得高收入群体围绕主要产业形成，目标消费客群较为集中数据来源：各城市2009年国民经济和社会发展统计公报城市发展能级观察观察三：鄂州城市化程度较高，未来仍有20个点的增长空间鄂州城市化发展水平远高于全省平均水平湖北省各城市的城市人口比重考量显示：武汉、鄂州、黄石等城市，城市人口比重均超过湖北的平均水平（43.2%），其中，鄂州城市化水平达51.5%，仅次于武汉市，远远领先同级别的低级城市这一数据暗示：数据来源：各城

7、市国民经济和社会发展统计公报鄂州已经经历了一次较快速的城市化过程，城市水平已经达到较高水平；未来城市化空间依然广阔因此，依照中国城市化运动的规律，整个城市处于“外延扩展”与“能级提升”并重的历史时期。就房产开发而言，“一度消费”与“二度改善”需求并存，将成为主要的消费模式房地产至少有20年的高速发展空间，与二度改善对应的新产品开发仍处于市场萌芽期城市发展能级观察观察四：房地产投资占固定资产投资比重偏低，房产开发尚在培育期从房地产投资与固定资产投资协调关系分析，鄂州房地产投资在固定资产投资中的占比仅高于潜江市，为3.