三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(III)

《三江航天鄂州项目市场定位咨询报告(III)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、9.29新政总结全面打击投资客，尤其是外地投资客“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以房产税被明确提出要试点，逐步推行上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非到全国。本地居民暂停发放购房贷款”这两条是全国一刀切式的政策，不再像“房产税一旦开征，其规模将达到7000范围亿元。不小的房产税额度将会给地方国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房更广税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政，尤其是外地投资投机者。“模式给以彻底的改革。如果没有出现由原来打击一线城市的投资客转变到打击彻底的改革，则会

2、引起民心动荡，带来更深层次、更复杂的社会问题各大城市的投资客。房产税将成为后续调控手段政策投放历程与细分新政内容解读新政影响解读新政出台背景分析新政影响及市场反应1、国内经济环境——基本面06年1月-10年8月CPI和PPI走势CPI持续走高，国内通15胀压力加大105PPI持续走低，国外输0入性压力加大月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月3月5月7月9月月1月3月5月7-5年11年11年11年11年-1020062007200820092010CPIPPI>2010年1-8月CPI数据呈上升趋势，7、8月CPI数据分别为3.3%，3.5%，国内

3、经济通胀压力进一步加大。>工业品出厂价格指数PPI持续走低，国外大宗商品输入性压力加大，出口型企业利润空间持续变小，投资资金欲寻找新的投资渠道。1、国内经济环境——基本面流动性过剩热钱涌入楼市2009年，中国创下9.59万亿的天量信贷，远超全年5万亿计划，流动性指标高达19.7%。楼市的强劲反2000018917600%18000500%弹从某种意义上说是一种货币现象；153041600013900400%14000300%2010年，全年信贷规模预计为7.5万亿；1200010000200%8000666970015918100%由于流动性的增长远超GDP增长，所以资产价格将60

4、00510751673559410437980%400025302948成为流动性的出口；另外，人民币的被升值亦将吸-100%20000-200%引更多国际热钱进入中国楼市。2010年楼市仍有坚挺的货币支撑，除非经济二次探当月(亿元)同比增长底或政策力度加大，楼市量价仍将高位运行；流动性指标：M2（广义货币）减GDP增速，再减去CPI，合理差值大约是4%左右。2000年到2008年，这个差位于-1%到8.5%之间，平均略高于4%，接近4.4%。国内大部分企业调整战略投资方向2、国内经济环境——企业面房地产行业成为投资资金避风港湾国内大部分企业调整战略投资方向/房地产行业成为投资资金

5、避风港湾>9月，全国工商联发布的《2010中国民营企业500家分析报告》显示：2009年中国营业收入最高的500家民营企业中，有221家企业有意在未来三年投资于房地产行业，比例达44%。入围企业以制造业企业为主，占308家。央企中国移动净利1151.66亿元，央企中国石油净利1033.87亿元，两者相加已经超过这500家民企的净利总和（2179.52亿元）。3、国内经济环境——人民币升值9月人民币汇率连续升值半数以上出口企业濒临破产政策投放历程与细分新政内容解读新政影响解读新政出台背景分析新政影响及市场反应新政影响新政影响一：开发商资金压力大幅增加•上调准备金率—开发商的银行贷款难

6、度增加•规范销售流程—开发商提前募集资金渠道被限严•成交量下降—销售回款速度大幅度下降以上三点，直接导致开发商资金压力大规模增加新政影响新政影响二：客户结构发生改变——主流产品客源中，首次臵业成为主导，改善类与投资型客户比重受抑制新政影响新政影响三：购房门槛与购房成本明显增加新政实施前房源性质购房次数第一套第二套第三套首付20%30%40%以上普通利率优惠幅度7折7.05折7.5折以上首付21%40%41%以上非普通利率优惠幅度7.05折7.1-7.5折7.5-8.5折新政实施后房源性质购房次数第一套第二套第三套首付20%50%50%以上普通利率优惠幅度8折上浮1.1倍上浮1.1倍

7、以上首付30%50%50%以上非普通利率优惠幅度8折上浮1.1倍上浮1.1倍以上新政对于首次购臵普通住房影响最小，其次为首次购臵非普通住房对所有二次以上购房行为影响均非常大，其首付与利率提升幅度均在10%以上新政市场反应一线城市全线遇冷北京----调控细则出台签约量降82%北京市房地产交易管理网最新数据显示，“五一”期间，北京二手房交易跌入冰点，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月日均签约量1164套相比，降幅达82%。上海----对持：买者不出手卖者不降价