建材市场项目发展战略及定位研究报告(II)

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1、区域样本选取原则选择板块内代表性项目进行分析比较选取原则:原则一：板块因素原则二：价格因素原则三：产品因素与众不同的地产营销-44-竞品项目基本数据对比分析本案从规模、容积率等多方面条件均无突出优势。建筑面积项目名称占地面积（亩）容积率绿化率车位比（万㎡）本项目173.892967702.5635%/保利花园2605000002.865%1：1.2祥云国际社区25384326（一期）2.230%1：2.15海珀香庭451000002.9330%1：0.7月光诚品24856043.7820%1：0.7中海锦城1843500002.830%1：1中华锦绣

2、822750544.237%/中华名园3704000004.045%1：0.7中铁瑞城新界3703000002.242%/华宇.楠苑751840002.7//圣路易名邸1202700002.830%/¾竞品项目占地最小45亩，最大370亩，规模差异较大；¾竞品项目容积率最小为2.2，最大为4.2，整体舒适度及品质感都较高。与众不同的地产营销-45-竞品项目产品类型分析低密多层洋房及精装房存在市场空白点项目物业类别建筑类别装修状况保利花园住宅小高层毛坯祥云国际社区住宅高层、叠墅毛坯海珀香庭住宅小高层毛坯月光诚品住宅小高层毛坯中海锦城住宅小高层毛坯中华锦

3、绣住宅小高层毛坯中华名园住宅、电梯公寓小高层毛坯中铁瑞城新界住宅洋房毛坯华宇.楠苑住宅小高层毛坯圣路易名邸住宅小高层毛坯¾由于限高及容积率等指标要求，竞品项目基本以小高层为主；¾竞品项目交房标准仍以清水房为主流。与众不同的地产营销-46-竞品项目户型分析75-120㎡的套二及套三户型为主力供应产品，首置首改特征明显。主力面积区间项目面积区间套型主力套型（㎡）保利花园70-180㎡套一、套二、套三、其他90-120㎡套二，套三祥云国际社区113--500㎡套三、套四、套五、叠墅160--240㎡套三。套四套一、套二、套三海珀香庭46--323㎡61--

4、91㎡套一、套二套四、跃层月光诚品44--122㎡套一、套二、套三70--90㎡套二中海锦城80--130㎡套二、套三80--100㎡套二中华锦绣44--153㎡套一、套二、套三、套四、套五85--125㎡套二，套三中华名园51--193㎡套一、套二、套三、套四、套五81--92㎡套二中铁瑞城新界85--190㎡套二、套三、套四、跃层110--148㎡套三华宇.楠苑48-189㎡套一、套二、套三75-120㎡套二，套三圣路易名邸//86--123㎡套二、套三¾竞品项目主力户型75-120㎡的套二、套三户型¾竞品项目畅销户型主要是中偏小户型的80-90

5、㎡，实用性较强，总价较低，市场接受度较高与众不同的地产营销-47-竞品项目市场消化速度分析区域内项目月去化速度差距较大，与开发商知名度、产品品质等多方面因素有关。项目开盘时间推出户数销售套数销售率月平均销售套数保利花园2010-05-281142105792.5%253祥云国际社区2010-09-281003838%/海珀香庭2008-09-2573270496.2%28月光诚品2010-01-1543733175.7%37中海锦城2010-09-2544032974.7%/中华锦绣2008-02-213782257968.2%80中华名园/////

6、中铁瑞城新界/////华宇.楠苑/////圣路易名邸/////¾竞品项目月均销售套数最少为28套，最多为253套；¾部分项目由于开盘时间短，目前还无法查询其合同备案情况¾从目前的推盘情况，明年区域内还将有大量新房源入市，与本案形成直接竞争。与众不同的地产营销-48-竞品项目案例分析•保利花园•中粮祥云国际社区•中海锦城•中华名园与众不同的地产营销-49-保利花园保利花园外双楠260亩宜居大盘。位于武侯规划的国际社区核心板块，紧邻地铁3号线开发商保利（成都）实业有限公司规划户数4,223户规划面积500,000㎡绿化率65%容积率2.80车位配比1:1

7、.20建筑密度25%建筑设计基准方中设计研究院景观设计EDSA与众不同的地产营销-50-保利花园项目以90-120平米二房及三房为主力户型，户型设计合理，并赠送实用的可变空间。房型信息名称套数(套)配比(%)一房484.9670-80㎡484.96%二房56858.6870-80㎡646.61%110-120㎡17618.18%90-100㎡32833.88%三房34435.54130-140㎡11211.57%110-120㎡23223.97%其他80.83优势：1、户型布局紧凑，方正实用2、户型采光、通风效果较好3、步入式衣帽间，及大尺度转角观景

8、飘窗4、大面积赠送空间，实用劣势：1、餐厅与出厨房之间的空间较小，进出会有一些不便与众不同的地产营销-51-