建材市场项目发展战略及定位研究报告(III)

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1、天际置业沃尔建材市场项目发展战略及定位研究报告与众不同的地产营销-1-商业秘密声明本文内包含的资料属于吉信行·成都方圆房地产营销置业有限公司（以下简称吉信行）的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对吉信行作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果吉信行有幸和贵方签订合同，对本文档中数据、观点的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。与众不同的地产营销-2-目录contactsPART1:市场预判篇1、宏观经济

2、环境2、成都房地产市场分析PART2:市场调研篇1、区域发展概况2、区域房地产市场调研3、区域客户调研PART3:项目定位篇1、项目认知2、定位方向思考3、项目发展定位4、客户定位PART4:运营策略篇1、物业发展建议2、启动区引擎策略3、项目开发可行性论证与众不同的地产营销-3-市场预判1、宏观经济环境2、成都房地产市场分析与众不同的地产营销-4-全国经济走势1：截至目前中国经济运行稳定，增速放缓，保“8”无碍。与众不同的地产营销-5-全国经济走势2：物价下降，通货膨胀压力逐步减弱，但近期楼市、股市反弹传导部分压力。与众不同的地产营销-6

3、-房地产与宏观经济1：调控重点房地产长期成为调控结构的重点——在保证经济平稳增长的前提下，积极发展要逐步调整为减小经济增长，政府财政收入对房地产行业的依赖作用，从根源上保证了房地产市场的长期平稳发展。与众不同的地产营销-7-房地产与宏观经济2：目前仍处于产业支柱地位扫描如下5项指标，房地产行业依然呈现很高的贡献率与众不同的地产营销-8-房地产调控1：十年9政策，两扶持、七调整1992年-2010年9月随政策调整，房地产市场呈现短期波动反应与众不同的地产营销-9-房地产调控2：半年调控效果明显，不过从6、7月份开始楼市成交量大幅回升。与众不同

4、的地产营销-10-房地产调控3：一、二线城市的差异化与09年相比，成交均价涨幅较大的城市成交降幅较大。与众不同的地产营销-11-成都房地产市场1：上半年住宅成交量跌近5成，价格增长3成与众不同的地产营销-12-成都房地产市场2：整体来看，成都市场的量价变化晚于全国市场，从7月份开始触底缓步回升。与众不同的地产营销-13-成都房地产市场3：从成交结构来看，截止8月份，成都市场上80平米以下的产品成为市场主导，需求结构相对比较稳定。90平米以下成交占比保持5成以上新政后各面积段成交比变化不打，需求结构保持相对稳定与众不同的地产营销-14-成都房

5、地产市场4：二手房市场仍然处于比较初级阶段，比例为1：0.58与众不同的地产营销-15-成都房地产市场5：今年来，成都近郊区域成交量首次超过市区与众不同的地产营销-16-成都房地产市场6：从郊县成交情况来看，双流依然保持领头羊位置，郫县正在快速崛起。与众不同的地产营销-17-成都房地产市场7：受政策影响，近郊区域成交结构发生变化，改善性需求受到一定打压。新政出台后，90平米以上成交比例下降，90平米以下成交比例上升，体现出改善性需求受到打压。其中双流、温江、新都仍以改善性需求为主，郫县、龙泉以刚性需求为主。与众不同的地产营销-18-近期国家

6、重点宏观政策：•9月29日，国家多部委出台楼市调控措施；•各地要加大楼市宏观调控的力度完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上；•调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国，切实增加住房有效供给；•加大住房交易市场检查力度。近期全国其他城市房地产市场动态：1、成都2010年秋季房交会顺利举行并闭幕，多家房企销售过亿，根据对城区东南西北四方位参展楼盘抽样分析，预计此次房交会成交情况应好于春交

7、会；2、国庆北京楼市成交量急剧萎缩；3、国庆长假前5天广州楼市成交量超去年；4、深圳限购调控楼市十一成交仍大涨出乎意料。与众不同的地产营销-19-总结：•2010年上半年，全国房市在政策影响后处在低位运行状态，但从6、7月份开始全国各地市场开始回暖，成交量与成交价格均出现回升；•国家宏观调控政策依然持续，并在9月底国家出台929政策，进一步敦促各地政府落实“国十条”，稳定楼市发展；•新政出台后，一线指标城市国庆成交情况“冷暖不同”，但多数并未立即受到明显的冲击；•预计10月份之后，市场在新政影响下，将有部分地区市场出现一定的震荡，但总体来看

8、市场不会出现太大反常，与众不同的地产营销-20-区域专题调研1、区域发展概况2、区域房地产市场调研3、区域客户调研与众不同的地产营销-21-1998年，内双楠片区还是安置房与城乡