某地块项目定位及发展战略研究报告(IV)

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1、谨呈宏润置业未来是我们选择的结果而不是我们必然的命运—托马斯弗里德曼许昌27#地块项目定位及发展战略研究报告钱通祥福房地产营销策划公司2011年2月商业秘密声明本文内包含的资料属于钱通祥福房地产营销策划有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对钱通祥福房地产营销策划有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果钱通祥房地产营销策划有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。前言理论依据说明本案调查、研究、分析的理

2、论依据采用三维一体产品定位法则即：做土地条件最适宜，容积率最适度的，建造总成本相对较低的；市场最需有，竞争最弱化的；钱通祥福三维一体产品定位模型项目盈利能力最大化的。项目研究工作的阶段划分至今工作2011/02/212011/02/28第一阶段第二阶段第三阶段基础研究深化研究产品定位区域宏观经济研究深访工作区域土地及房地产市场调研竞案比对市场、地块、相关人士及专业人士访谈区域市场深化研究供需及目标的项目及地块价竞争案例借鉴整合值提炼地块研判与项目价值分析项目定位最终成果项目发展策略市场研究结论定位报告发展策略及产品规划建议产品规划建议项目整体定位思路基础研究市场

3、研究专题访谈整体发展战略项目定位项目运作策略我们面临几个问题我们如何完成目标？我们如何解决目标所带来的问题？地块概况目标梳理项目控规指标规划总用地面积：33387平方米（约50.08亩）用地性质：商服、住宅用地、宗教用地、绿地用地强度：容积率：<3.5（商业建筑面积不大于20％）建筑密度：TB-27-1a<25%TB-27-1b<30%建筑限高：<100米绿地率：≥35%机动车位要求：住宅：≥0.7车位/户商服：≥0.7个车位/130㎡非机动车位要求：住宅：≥2个/户商服：≥1.5个车位/100㎡建筑风格要求：无公共设施要求：地块南侧修建公共厕所一间其它：无地块四置项目周边相邻

4、的建筑均以6-7层的多层为主，西北北侧东北西侧东侧地块可视性良好；西南南侧东南东侧为万丰路；南侧为玉皇阁路；西侧为北关大街；北侧天宝路；地块地势相对平整，在地块内部有条民用输电线路；目前项目地块紧邻的一块永乐置业即将开发的项目。交通状况分析相邻路况相对较好，四面临街，但周边设施不够完善地块西侧临北关大街，为双向4车道，道路宽度约为22米，路面有四列高6米左右植物绿化带；地块南侧玉皇阁路，为社区道路，宽度为7米；地块北侧为天宝路，为双向6车道，路宽约30米；地块东侧为万丰路，与万宝路交接处为区政府大楼。项目区位项目位于许昌市北区，靠近中心繁华区域，离中心城区五分钟车程本项目

5、位于天宝路以南，关关大街以东，玉皇阁路以北，万丰路以西。北区本案项目所在区域属于许昌北区；中心区东区西区南区地块初步认识地块属于北区，交通条件接入良好，周边片区无高遮挡物，地块视觉较好，但配套不足，人流较少，区域认知度不足；BT-27-1b地块程“N”型状不利于总平规划布置，土地利用强度提出考验；项目地块内民用电线杆势必改线，如不可改变其线路，可考虑沿地块红线布地埋电缆；区域现状及未来发展预期将影响项目商业定位；—如何看待我们的地块？我们如何完成目标？我们如何解决目标所带来的问题？地块概况目标梳理项目目标消化土地成本，获得合理的投资回报率快速回笼资金，减少项目资金风险创新产品抢占市场

6、占有率，提升品牌竞争力围绕目标重点关注寻求解决的问题1本项目市场决策依据2本项目定位思路和产品组合建议3本项目开发策略和周期建议4本项目形象包装建议5成本测算及风险规避许昌27#地块项目定位及发展战略研究报告ResearchPart.1基础研究篇BasicResearchStrategyPart.2发展战略篇StrategypapersLocationPart.3项目定位篇ProjectLocationarticlesIdeasPart.4运作策略篇ActionideasEconomicPart.5经济测算篇Economicmeasurement保密资料，仅限内部使用，版权必究Research

7、Part.1基础研究篇BasicResearchStrategyPart.2发展战略篇StrategypapersLocationPart.3项目定位篇ProjectLocationarticlesIdeasPart.4运作策略篇ActionideasEconomicPart.5经济测算篇Economicmeasurement保密资料，仅限内部使用，版权必究Part.1基础研究篇BasicRese