欣诺房产-长兴地块整体定位及发展战略报告

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1、长兴地块整体定位及发展战略报告2009-10-26——前期市场调研部分谨呈：欣诺房产工作最终成果城市宏观经济状况分析城市总体规划及区域规划分析长兴土地市场研究长兴房地产市场调研项目地块自身分析项目周边资源及配套状况调研本项目发展方向的初步论证提出物业发展所面临的问题深入市场调研，明确市场状况2009/10/11至今工作2009/10/25第三阶段规划及跟进服务第一阶段项目市场定位论证第一阶段项目市场研究阶段第二阶段项目整体规划及发展战略项目研究工作阶段划分项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈

2、进行的分析项目和地区背景分析锁定细分市场集中分析分析结论项目周边及地块勘察长兴县宏观经济情况长兴县房地产市场状况地块解析和界定土地市场分析低密度土地及项目产品分析竞争项目客户群特征分析区域市场情况（公寓、排屋、别墅等）地产专业人士房产销售人员房产中介人士相关政府部门购房人群目标市场竞争性供给分析项目整体实现机会点分析高档排屋、别墅规模，布局以及品牌搭配组合研究案例借鉴地块价值分析的结果项目原有定位论证项目定位发展建议前期调研、项目解析与问题界定开发目标项目自身条件项目属性界定此类项目的一般解决方案现实市

3、场情况剖析现象总结解决问题的思考方向本报告要解决的关键问题本项目的解决思路本项目开发旨在：成为长兴市场首屈一指的低密度高档品质住区项目优越的地理位置及周边环境所决定项目地块本身及经济指标所决定长兴政府要求及我们的开发期望所决定……项目自身条件总结：规模大，想象空间丰富地理位置等硬件基础好美欣达、诺力品牌支撑产品超越存在较大空间分析项目地块及竞争市场环境，总结出项目存在以下四大条件支持：如何突破区域价格及销售滞后的现状？如何根据市场及地块容积率，合理规划项目物业类型？如何树立长兴排屋市场口碑，一改排屋项目

4、市场形象？开发目标项目自身条件剖析总结并提出建议前期市场调研工作阶段划分第一阶段第二阶段项目属性界定项目SWOT分析考虑到报告的整体性及协调性，以及更好的结合项目去规划定位，本次前期市调中关于项目自身属性方面的界定及SWOT分析将着力在下一工作阶段去完成，从而为项目规划和定位提供方向。第一阶段前期市场调研工作目录一、长兴宏观背景分析二、长兴楼市发展状况三、长兴竞争市场分析四、长兴客群研究分析五、房产专业人士访谈六、市场调研总结及附表长兴宏观背景分析Part1长兴概况城市规划产业状况宏观发展状况分析导图4

5、．旅游经济长兴2008年2008年全县实现旅游收入19.48亿元，共接待国内旅游者316万人次。旅游发展势头趋好，乡村旅游亮点凸现。1．区位优势长兴地处浙江北部、长三角洲杭嘉湖平原，位于太湖西南岸，与苏州、无锡隔湖相望，扼苏浙皖门户，区位优势明显。2．交通枢纽长兴、拥有两条国道、三条高速、三条铁路，以及一条年运量超过2000万吨的“黄金水道”。、目前长兴已成为上海的物流副中心，分担上海物流中转的压力。3．文化积淀长兴文化积淀深远厚实。陆羽在此写就了旷世巨作《茶经》，长兴也因此成为茶文化的发祥地。“金钉子

6、”远古世界景区，中国扬子鳄村、古银杏天泉景区，使长兴成为名副其实的中国古生态之乡。长兴概况区位、交通、文化、旅游等GDP运行指标全县生产总值(GDP)长兴经济发展良好，2007GDP增长率甚至高于杭州（杭州为14.6%）国民生产总值位列湖州市各区前茅；2008年长兴GDP仍保持11％的增长趋势，高于国家平均的GDP增长率9％；国民生产总值的快速增长充分反映了长兴的经济发展活力；宏观发展状况地区GDP(亿元)人均GDP（元）城镇在岗职工年均收入（元）市区354.73281025674吴兴区161.1341

7、1727034开发区58.150208—南浔区136.72772419967德清县139.63291726108长兴县163.42645825885安吉县104.12291026188产业结构分析2008年，三次产业结构从07年的9.3∶56.2∶34.5调整为9.01：57.1：33.89，工业城市特征明显。第一产业增加值20.16亿元，增长4.1%；第二产业增加值127.78亿元，增长12.0%；第三产业增加值75.85亿元，增长11.1%。宏观发展状况社会消费品零售总额03至06年，长兴消费品零售

8、总额保持在5-8亿元的增幅。07-08年快速递增，较07年上升13.1亿元，增幅达到20%。单位：亿元宏观发展状况宏观发展状况房地产开发投资03年至今，长兴固定资产投资一直保持高位增长，房地产所占比重一直保持在10%以上，显现支柱产业地位和高速发展势头。人口分析根据实际情况，预计未来几年长兴人口将不会发生太大变化，中心城成为是典型的定量市场。长兴外流人口现象仍不断加重，主要流向周边的杭州、湖州，其次是江苏和上海。根据人口规划，主要城镇201