后湖K6地块发展战略及整体定位报告

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1、“后湖K6地块”发展战略及整体定位报告2012年2月谨呈：核心目标我们的任务寻找项目的真实价值，准确定位；以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力；最低化风险，实现项目的可持续发展战略层面：�有周边项目对比地价较高的情况下，如何实现项目的溢价及利润最大化？策略层面：�如何实现竞争占位，超越区域价格竞争，实现又快又好的销售？技术层面：�多个物业带来的规划协调问题，各物业配比与组合、整体经济测算K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司项目基本背景概况主要经济技术指标占地面积：净用地面积为62300平方米（以实测面积为准）容积率3建筑总面积建筑面积不大于206150平方米（其中公共设施建筑面积为3

2、9600平方米绿地率40%建设密度35%用地性质住宅及公共设施用地研究的问题：本项目作为一个20万方的中等规模的复合体项目如何确定整体发展战略并以此进行的核心价值概念的挖掘。K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司>>项目整体发展战略

3、项目背景

4、发展模式确定

5、项目整体发展战略>>项目定位

6、项目各物业定位及发展

7、项目经济测算“后湖K6地块”整体战略与定位报告CONTENTS目录AtFirst首先’让我们理解“后湖K6地块”在区域的整体发展战略>>>项目‘区域属性研判：该区为城市核心区北向拓展辐射区域，并据守城市三环。区域目前归属于后湖居住新城板块、距离汉口核心区最近的大型居住板块功能和

8、优势。地理位置：江岸区后湖大道地块四至：北靠后湖大道，南接兴业大道，西邻塔子湖体育馆西路，东望塔子湖体育馆。后湖新城定位为汉口居住新城。以居住功能为主体，兼具生活、交通等多功能为一体，具有便捷、可持续发展的新城。古田片区金银湖片区常青花园王家墩CBD后湖居住新城常青路板块汉口核心区K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司井南大道塔子湖东路塔子湖西路中一路下穿隧道建设渠路K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司>>>项目‘区域属性研判：区域已形成了相对完善的路网系统及大型市政配套；但与其同一纬度的常青路、古田板块的城市化复合居住区相比，属于发展相对落后的区域；后期将由传统居住区向城市

9、复合生活区转变K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司>>>项目‘金桥大道以东：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以东开发相对成熟，应形成了完善的居住配套及氛围，目前区域开发处于中尾期，多以在售大盘的持续开发及新建小盘为主K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司>>>项目‘金山大道以东后期代表项目：区域后期进入商业地产时代，多个项目均配有一定比例的集中商业、街区商业、社区底商；同安家园5期总建筑面积约5万平方米，其中商业面积约2.8万平方米独立商业，一块为大型超市，另一块独立商业设置为餐饮（设置两到三家大型餐饮商铺，其余为独立散铺）同时配备3层楼的底层商业城开后湖综

10、合体公建物业分为AB地块A地块：总建面约14.4万M2其中：办公约4.7万M2商业约9.7万M2B地块：总建面约6.3万M2其中：办公约4万M2商业约2.3万M2幸福时代总建筑面积约35万M2其中住宅29万,商业6万方2.4万M2商业街——幸福里由住宅底商和独立商业街组成，主要分为生活配套、儿童天地、餐饮休闲另有3.6万M2的集中商业金桥大道以东发展小结：区域从启动到进入成熟期，用了6-8年时间；物业开发业应吻合区域发展阶段需求区域开发历程：2000年以前以经济适用房开发为主，代表项目后湖生态花园↓2003年以后武汉宏宇实业，武汉城开·中鄂联、武汉安居工程等品牌房企多个代表项目的开发

11、，使后湖居住新城的概念深入人心↓2007年区域地产开发开始走中高品质路线，也开始强调社区配套类商业的建设；此后区域发展一直受制于交通等市政配套，价格也处于洼地。↓2011年金桥大道的开通，同时区域多个大体量开发项目进入尾声，从后期物业开发来看集中型区域商业项目将逐渐增多，区域将逐步进入成熟期商业发展遵循：社区底商→小体量商业裙楼→中等规模复合商业→10万M2以上大型综合商业体K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司>>>项目‘金桥大道以西：以金山大道为界，区域发展分为2个板块，其中金桥大道以西目前处于城中村改造初期，早期虽有汉口花园的持续开发但区域一直未能成为开发热点区域东北部为塔子

12、湖体育中心、市民中心；并配有城市绿地区域目前教育配套多为小学，缺少东片的初、高中教育体系，政府事业机关为江岸区检察院、武汉二医院、劳教戒毒所、市民中心、（规划中长江传媒大厦）具有相对完善的交通，对外有姑嫂树路、金桥大道等城市干道区域南片基本形成的相对完善的道路骨架K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司K6地块前期顾问武汉三元房地产开发有限公司跃进村改造（星悦城）新春村改造井南大道石桥村改造梦湖香郡众联国际尚品一都黄埔科技园南国北都>>>项目