临沂大成罗庄铁路地块整体定位及发展战略

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1、谨呈：临沂大成置业有限公司临沂大成罗庄铁路地块整体定位及发展战略项目分析思路1222项目属性界定核心问题解析3住宅及商业市场研判宏观趋势研判区域价值挖掘客户特征挖掘产品价值挖掘项目销售价格建议临沂地处东部沿海经济区核心，北京至上海最短距离的中心位置，位于京沪高速的中点，连接长三角和环渤海湾经济圈。临沂是山东省土地面积最大，人口最多的地区；现辖九县三区，总人口1072万（2010数据）。临沂市交通十分便利，拥有海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络，集中了全国各地的商贸物流交易。以各类批发市场为依托形

2、式，共1000多处商品交易辐射全国20多个省、市、自治区，业务拓展到亚、非、欧等30个国家和地区。商贸物流也已成为临沂的特色支柱产业，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。上海北京临沂大区位：临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第二的商品集散地及贸易中心北文中商南工小区位——处于兰山与罗庄交汇地带，偏离罗庄中心区域，与兰山片区仅一条铁路之隔。在城市总体规划中，本地块所处地区无明显规划优势项目周边多经济适用房，销售价格在2000元/平方米左右东侧为站前商场，经营五金、机电

3、产品；蒙山大道西侧有豪德建材市场地块周边配套相对匮乏，需向北、向东借助兰山片区配套资源，如学校、就医、公交及日常服务消费设施。地块指标——项目处于罗庄区北端，隔铁路线与兰山区相望，无强势景观资源，规划容积率可达1.7，商业规划必做，住宅产品类型无限制，地块内含铁路用地（预备二期）初步规划北地块占地面积：约105亩规划面积：约11万平方米容积率1.5住宅总户数：834户停车车位：900个初步规划南地块占地面积：约60亩规划面积：5万余平方米容积率：1.21规划商铺套数：约500套（扣除3层以上部分面积

4、）停车位：95个项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目项目属性界定：专业市场+中低端住宅、中等规模房地产开发项目项目分析思路12项目属性界定核心问题解析3住宅及商业市场研判宏观趋势研判区域价值挖掘客户特征挖掘产品价值挖掘项目销售价格建议成功操作本项目，需解决以下2核心问题短平快，快进快出的实现商业部分与站前商场的对接住宅部分商业部分成功操盘短平快类比精品服务于兰山片区中低收入人群、专业市场经营人群、9县进城人群低价快销产品超出周边经适房（矮子里拔将军）打造低价稀缺多层产品

5、短平快是本项目住宅部分成功操盘的首要前提大成目标产品超出周边经适房（矮子里拔将军）产品超出周边经适房（矮子里拔将军）与站前商场对接是本项目商业部分成功操盘的首要前提借鸡下蛋产品优化实现老市场扩容升级换代瞬间提升项目价值提炼站前商场产品特色，规避缺陷打造全新“站前商场”大成目标项目分析思路12项目属性界定核心问题解析3住宅及商业市场研判宏观趋势研判区域价值挖掘客户特征挖掘产品价值挖掘项目销售价格建议2011年临沂普通住宅市场呈现“量升价稳”特征，全年供应量、成交量均保持平稳增长，全年价格保持稳定。四季

6、度政策不断深化，临沂市场成交开始出现下滑趋势。据知名市场公司监测数据显示，2011年临沂市区（不包括罗庄、高新区）普通住宅全年供应量305.20万平方米，同比上涨14.08%；其中新增供应量220.29万平方米，小幅下滑3.93%；成交213.01万平方米，同比上涨16.76%；整体报盘均价由年初的4282元/平方米涨至4672元/平方米，上涨9.11%，成交均价由年初的3884元/平方米涨至4318元/平方米，上涨11.17%。四季度受一线城市降价潮的影响，临沂市场客户观望情绪加重，各项目消化速度

7、明显下滑，折扣促销楼盘明显增多，市场量价开始出现小幅下滑。2011年各区域间价格差距越来越明显，北城新区价格最高，达到5681元/平方米；滨河板块由于其稀缺性和不可复制性，均价达到5194元/平方米；市中板块均价仅为4930元/平方米；城西板块地理位置优越，批发市场密集，商业配套设施完善，刚性需求旺盛，均价达到4640元/平方米；河东由于配套不完善，开发档次较低，整体均价仅为3614元/平方米。根据我们市调情况罗庄及高新区均价仅为2600-3000元/平方米。而2012年临沂市区房屋均价2月份已经攀

8、升至4784元/平方米。2011年临沂住宅市场综述2011年临沂户型供应比例模型图从各套型新增供应情况看，市场以三居室的新增供应量最大，供应10626套，130.10万平方米，占到总供应面积的58%，二居室和四居室供应面积相当，分别供应3638套，32.67万平方米和1983套，34.28万平方米，其余套型新增供应量较少。2011年临沂户型成交比例模型图从各套型成交情况看，市场以三居室成交量最大，成交10907套，133.35万平方米，占到总成交面积的62%，二居室其