南昌众森黄家湖项目发展战略及整体定位报告

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2、建县开发了二个项目，在新建县具有一定的知名度，但在市区品牌认知度较低——公司不仅仅要开发的是项目，希望能够承担一定的社会责任感，同时项目也要代表区域形象——公司现金目前较为充裕，在可接受的销售周期内，要求实现利润最大化4项目目标、限制条件的解释关于90/70项目研究时，将重点按照市场本身的条件来研究，从市场机会、城市机会等角度提出项目的最佳方案，作为与政府协调的主推方案；关于土地年限不统一项目研究时，将会针对土地年限的限制条件，提出引导性策略，在此条件下指导项目的定位及规划排布；关于12月份开盘及3年开发完的开发节奏经与众森沟通，12份开盘，主要是考虑到

3、与清华锦园等项目时间上的衔接问题，非限制性条件，3年开发完也是非限制性条件，非强制性目标，故本方案将以项目的最优化方案出发，不以此为限制条件；5项目目标、条件的解释希望项目成为南昌的名片，成为南昌市的品牌，成为众森的品牌项目利润最大化目标：此为最理想化的目标，此目标即是实现“项目价值的最大化”，研究项目价值的最大化，报告将从：项目的现状是什么？——现状有哪些优势、困境、负面影响项目可能的最大化价值是什么？——项目愿景实现项目的愿景，需要哪些方面来支撑，是否支撑？——市场等相关范畴分析实现项目愿景，自身还有哪些关键举措需要实施？6整体规划及分期构思经济分析

4、项目目标与属性界定项目机会研判项目整体定位整体发展战略项目属性界定项目目标与困惑7项目区位：位于南昌最新规划的一环中，距离老城中心直线7公里，距离红谷滩新城中心2公里昌九高速八一大桥南昌大桥老城区红谷滩新区项目在行政上归属于新建县；在南昌的最新规划中，项目属于一环内区域；从直线距离上分析，项目到南昌老城区中心八一广场7公里，距离八一大桥西桥头4公里，距离红谷滩中心2公里；8区位属性：一环西侧现无道路，项目虽距离红谷滩很近，但行政上属于新建县，在访谈中发现，各阶层人士对区域基本无认知或是“坟墓、偏、远”项目及周边小面积区域，在行政上归属于新建县，是南昌规划

5、一环中仅有的不属于南昌市的区域；地块虽与规划的CBD距离很近，但由于受昌九高速路的隔断，项目所在区域，在消费者的心目中，是城市郊区，与城市一环内核心城市的空间属性完全相异；区域虽有规划有打通昌九高速的红湾公路等三条路，但目前没有时确的时间进程，政府对此还没有明确的说法；在对政府人士、专业人士、普通消费者的访谈过程中发现，南昌人对项目区域基本无认知，或认知为“坟墓、偏”；新建县区域9道路交通：区域交通规划不确定，对项目影响大，目前仅有两条路可进入，但路况及环境较差，路程距离远地块目前的进入路径有两条；一是沿南昌大桥——新建排头——解放路——建设路，进入地块

6、；另一条是通过八一大桥——庐山南大道——黄家湖路，进入地块；从黄家湖路进入地块，需从公墓区及部分破旧房区经过；从新建县进入，需经过一段破旧房区；两条路的路况较差，两旁环境差，且需绕大弯进入，路程距离远；公墓区破旧房区破旧房区破旧房区破旧房区10区域条件：区域较陌生，市政基础设施差，无生活配套，在规划中将其定性为“生态控制区（泛黄家湖区域）”西面:还迁房北面:烈士陵园南面:污水沟北面:黄家湖东面:昌九高速西北面：公墓南面：河堤11项目四至：东边是昌九高速及污染较严重的乌沙河，南侧是排污渠及排洪堤，北侧直接与黄家湖相连，西边主要是还迁房和华东交大的学生宿舍东

7、侧:乌沙河和排污渠交汇处西侧:还建房西侧:华东交大北侧:湖湾南侧:湖面东侧:湖面南侧地界12地块条件与指标：占地447.15亩，容积率1.06，水域面积约230亩，其中最南侧水域约90亩的年限为40年，黄家湖路从地块内部穿过地块内部道路地块内的香樟树地块内的水资源黄家湖地块内的榆树地块内的香樟树经济指标：占地规模：447.15亩容积率要求：1.06建筑面积：316970万平米用地性质：商住、旅游用地；南侧水面位置的一块90亩用地的使用年限为40年；地价：20万/亩，2003年通过拍卖取得土地；水面面积约占200亩；地块高差约4米，地块内有一定的植被；黄家

8、湖路从地块中间穿过，黄家湖路未来规划宽度未完全明确，最新规划图标示为宽50米的主