世联2011郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略

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1、郑州金沙湖高尔夫项目整体定位与发展战略谨呈：河南和谐置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告目录框架项目整体定位整体发展战略案例借鉴市场机会挖掘规划及分期建议核心问题研判12345621核心问题研判核心问题是本报告要解答的问题项目整体定位整体发展战略市场机会挖掘核心问题研判案例借鉴规划分期建议开发商目标企业背景项目阶段已委托WY进行规划设计，已提交了首轮概念方案；集团计划在10月下

2、旬结合球场发布会，展示项目规划意向，完成项目首次亮相。企业原主要经营高端汽车（宝马、雷克萨斯）代理、高尔夫球场运营，社会资源丰富。拥有2万多个高端汽车客户、500多个高尔夫会员。本项目为企业首个房地产开发项目，在安阳等地亦有取地意向，未来企业将向集团战略化运营方向发展。品牌目标:企业转型首战房地产，力求把项目打造成“全国一流、领袖中原”，实现项目品牌和企业品牌的华丽亮相。目标诉求:项目品牌>速度>利润12目标首先，建立“领袖”的标准——世联对目标的理解：品牌是本项目最重要的目标，但品牌的实现是建立在项目成功运作基础之上的。因此，要达到企业品牌

3、立势的目的，首先需将项目打造成“领袖型”项目。那么，什么是“领袖型”项目？树立价格标杆价格领先市场，但并非绝对值最高，而是以超强的价值感，给客户巨大的冲击力，让客户认可其价格与价值的高度匹配；项目的价值最大化的更高境界是通过项目带动区域价值升级。1世联观点：成为“领袖”项目的三大标准第一提及率、拒做“冷高端”真正的高端要建立超出城市的影响力，但并不意味着拒人于千里之外，正如卖不动的汤臣一品只能成为市场的笑柄。本项目不仅要获得市场口碑，成为郑州第一提及率豪宅；她还要获得生存和发展，不做市场上无人响应的冷高端。2世联观点：成为“领袖”项目的三大标

4、准建立豪宅标准、贡献开发模式多极中心化的郑州还未形成统一的市场标准，通过本项目的成功开发，为郑州建立起公认的豪宅标准。同时，在企业战略层面上，本项目为企业贡献可供复制的开发模式，让企业起步就与世界同步。3世联观点：成为“领袖”项目的三大标准带着对“领袖型”项目的认识我们来梳理项目价值——从三元层面审视郑州金沙湖高尔项目二、区域三、项目基于区域看机会——一、市场基于市场看市场——基于项目看优势——“承市而为”“借机而生”“着优而盛”11特征1：近十年郑州楼市整体维持供求同增的趋势，近两年呈现供不应求趋势，市场发展稳定数据来源：世联数据平台指标2

5、0092010供求比1.551.23供应量（万㎡）640.54783.00成交量（万㎡）994.89961.66成交价格（元/㎡）45765558成交总额（亿元）455.26534.452001年以来，郑州市商品房市场预售面积、销售面积逐年增大，并在2007年达到历史新高。之后受宏观调控和经济危机影响，2008年出现萎缩，2009年在经济回暖及经济的宏观政策影响下市场开始回暖，销售面积刷新历史新高。2010年预售面积受2009年开工量上升影响而增长明显，而市场供不应求态势虽有所缓解但并未彻底改变2008年受金融危机影响，开发商拿地速度放缓导致

6、2009、2010年供应不足，未来两年商品住宅供应将逐步缓解供不应求矛盾承市而为启示：本项目入市时机为郑州房地产市场稳步大发展时期特征2：郑州作为中原城市群核心，具有很强的首位度和聚合性，吸引周边地区居民纷纷置业，外地置业者是郑州房地产市场的强力支撑本市城区本市县郊本市合计本省外市外省市境外其他外地合计销售面积70.7311.482.1399.8314.160.011.95115.95占比35.71%5.76%41.46%50.40%7.15%0.01%0.98%59%销售套数640411687572100856530743737301163

7、5占比33.34%6.08%39.42%52.51%7.14%0.01%0.92%60.58%表：2011年上半年郑州市区商品住宅购房者分布情况上半年本省外市购房者占比超过50%，是郑州房地产市场的强劲支撑。远大理想城：大量客户来自新郑、新密美景菩提：荥阳客户占30-40%承市而为启示：本项目可承接地市级高端客群进城置业，扩大客户基数特征3：物业类型决定物业价格，低密度物业与城市中心高层物业未形成巨大价差城市普通（元/㎡）高档（元/㎡）别墅（元/㎡）深圳11000300060000福州60001000015000合肥450080009000郑

8、州70001000015000武汉80001300015000高层物业别墅物业郑东新区城市近郊交通方便配套完善生态稀缺环境优越城市价值生态价值VS郑州房地产发展初级