世联-高鑫园郑州1136项目整体定位及发展战略-177.ppt

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1、高鑫园郑州1136项目整体定位及发展战略谨呈：河南高鑫园房地产开发有限公司[2007]GW-SZ-12版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。7/22/2021项目研究的工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈销售人员访谈消费者访谈多方联席沟通会项目界定及研判市场分析问题结构化分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位规划构思及节奏实施经济测算200

2、7/02/09整体定位及发展战略2007/02/25市场调研及多方沟通会2006/04/12属性界定目标分析项目核心问题界定整体发展战略项目整体定位资金运营分析物业发展初步构想项目属性及客户目标市场环境分析市场发展和机会分析3项目属性界定及客户目标属性界定目标分析4郑州——二线、省会、单核城市河南省人口大省的省会单核城市，地处中原腹地，是中原城市群的核心城市；工业经济相对落后，主要支柱产业有汽车、建材、纺织、会展等；在35个大中城市中，经济总量排名第20位，在全国地级以上城市中，排名第28位；2005年主城区人口424.1万

3、人，GDP1650亿，属国内二线省会城市。中原城市群5项目地处郑东新区向东北延伸13公里的远郊地带，配套及其缺乏，客户心理距离遥远项目位于新107国道与连霍高速公路交汇处北1.5公里路东侧的黄河湿地，向北三公里处为黄河大堤；项目距郑州中心城区16~20公里，距郑东新区CBD13公里；道路通达性好，从CBD驱车经金水路（城市主干道）转新107国道至此只需15分钟时间；处于郑州主要城市发展方向的外延地带，但目前各类配套极其缺乏，客户心理距离遥远；目前区域内第一个房地产项目。中心区郑东CBD规划郑东新区郑东新区属于城市主要发展方向

4、、汇集政府大量资源的城市新区，规划总规模150平方公里，高起点的规划以及外地品牌开发商的进入，区域的前景利好使郑东新区超常规快速发展。13公里（15分钟车程）新107国道金水路63Km项目周边有零散村落受到军用飞机航道、高速铁路线建设等不利影响项目西北三公里处是军用机场，航道在项目正上方1公里处，噪音影响大，夏季飞行频密；新107国道西将修建京西高速铁路线，预计将于2008年修建，未来将对项目造成不良影响；郑东CBD北、项目西南3~4公里处是规划在建的龙子湖休闲度假区，将为项目未来发展带来区域利好；项目过连霍高速南是郑州在建

5、大学城，规划26.34平方公里，目前已有6所大学投入建设、入住；规划在建高教园区（大学城）郑东CBD规划龙湖休闲度假区中心区军用机场火车站、高速铁路黄河7京黄路新107与京黄路交叉口的贺庄村地块四至：项目周边较空旷，西侧紧贴东四环路，南侧紧邻贺庄，东南临3300亩鸿宝园林CBD至项目沿途空旷，可见个别村庄，路经大学城；西侧紧挨新107国道，东南贴京黄路与鸿宝园林公司相望，北邻空旷农田，南侧邻贺庄；西南方位贾鲁河流经项目附近。新107国道新107国道个别小型工厂、作坊北部农田和鱼塘鸿宝园林公司鸿宝贾鲁河贾鲁河新107国道京黄路

6、8项目规模大，地块完整，无强势稀缺资源占地面积：地块完整，共占地1135.5亩，容积率待定，预计不超过1.0，90/70政策限制可为90/30；地价：生地6.5万元/亩，综合成本地价15万元/亩，折算基本配套费用后地价30万元/亩，区域内地价水平50万/亩；地块现状：生地，地块原属黄河鲤鱼养殖场，遍布鱼塘和农地，地势平坦，除原养殖场用房外，无其他建筑。规划限制条件：暂无；限高：至少可突破46米。鱼塘密布9项目属性界定——二线城市远郊大盘项目属性：区域属性：因素项目事实界定规模占地1135.5亩大规模楼盘资源条件原生态郊野池塘

7、、无强势人文、景观资源资源较少配套、交通配套及其缺乏，但交通便利无配套优势、道路通达性好二线省会城市陌生、远郊、城市主发展方向外延大规模房地产开发项目因素项目事实界定区域城市远郊，区域配套缺乏，客户认知度低陌生、远郊发展前景郑东新区东北13公里新区发展方向外延地带10项目属性界定及客户目标属性界定目标解析11开发商背景以及开发商目标项目一定要成功，并通过项目运作实现企业品牌知名度；项目盈利不是首要目标，但企业在郑州市场的品牌塑造是凌驾于盈利目标之上头等目标；希望将1136地块运作成为郑州市具有高品位气质的项目，不能建完了以后

8、变成一座死城；希望项目能尽快进入建设阶段，并尽快完成开发。开发商概况：省交通厅为股东背景的新起步房地产开发公司客户要求：品牌是第一目标河南高鑫园房地产开发有限公司为全资国有股份企业,发起人为河南高速公路发展有限责任公司、河南中原高速股份有限公司、河南交通实业开发有限公司,公司于2005年在