世联2010年化州橘州公园项目发展战略及整体定位

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1、1化州橘州公园项目发展战略及整体定位谨呈：正兴隆房地产(深圳)有限公司2发展战略与整体定位市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府官员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈2010/06/302010/07/152010/06/13项目属性界定问题结构化分析核心问题解决方案案例借鉴项目整体发展战略项目整体定位规划构思及分期策略项目研究的工作阶段划分物业发展建议项目定位回顾物业发展总体原则项目整体规划建议项目建筑单体建议项目园林景观建议项目配套设施建议3目录项目开发的核心问题梳理234项目发展战略及整体定位

2、5项目规划构思及分期策略——需要解决的最主要问题是什么？——各物业怎么排布及开发的先后顺序？——如何解决核心问题的？——指导思想是什么？是什么？做什么？卖给谁？项目属性界定1——项目本身的属性是什么？项目核心问题的解决方案4化州市处于广东省西部边缘区域，属粤西腹地，是珠三角与北部湾经济圈联系的前沿，典型四线城市化州地处广东省西南，属四线县级市，行政管辖权归属于茂名距离深圳6小时车程约470公里，受广深港都市群辐射影响较小城市概况：四线城市、近北部湾经济圈城市属性粤西地区包括：阳江、茂名、湛江；其中湛江、茂名为区域级城市中心6个小时车

3、程，约470公里珠三角都市圈5项目位于河西老城区边缘，属城区范围，现状偏僻；随着橘州生态公园的投入使用，未来生态、居住功能将成为区域的核心定义河西老城区北岸发展热点区域河东商业区下郭街道橘州生态公园近邻核心老城区、与生态公园毗邻、生态与城市繁华共享层级区域主要特征第一层级河西、东山城市发源地，老城区，拥有完善生活，服务配套第二层级鉴江开发区由于发展时间较晚，发展略微滞后于第一层级，但区域城市感觉较高，具备发展潜力下郭街道被铁路线区隔，与城市融合感不强，发展自成体系第三层级石湾、南盛街道城市发展的拓展区域，目前仍然较为落后，无城市感觉

4、，更像一个小镇区域属性6项目周边教育资源丰富，但教育水平较为一般，同时商业配套极其缺乏项目教育设施十分完善，拥有4所小学、1所幼儿园其中实验小学为二类重点小学，学生家长较为认可学校。该校到项目地块直线距离在500米左右目前周边无任何商业配套设施，周边村民消费基本要到老城区商业街三里塘小学实验小学上郭小学幼儿园化州五小区域属性7项目地块被农田、村落包围，现阶段无直接对外交通联系，属原生态区域沿江路橘城路207国道跨江大桥路段砖厂沙锅村项目区位为原生态区域，大部分面积为在种植的农田周边被自然村落包围，无任何生活配套设施项目北面为一家正在

5、经营的砖厂，未来会对项目产生一定影响项目东侧接合老城区边缘，距实验小500米项目南侧为沙锅村地块属性地块红线范围8地块内部拥有7座自然山体、原生植被、大面积水景资源，但地块地势较低，平均回填达3米，需增加大量的成本排洪渠地块内部农田地块内部山丘地块内部山丘地块属性资料来源：市调沟通会议纪要9地块占地1337亩，不包含地块内湖面220亩，容积率≤3项目地价约为2个亿，目前已经投入1亿；项目内水面及道路不计入土地出让面积；占地面积1337亩容积率≤3限高≤100米90/70无物业形态无限制地价约17万/亩地块属性10项目属性界定——四线

6、城市，城区内部、具优势山水资源的大规模项目项目属性具有优势资源地块内部拥有丰富山水资源通达性较差地块被包围，现阶段无直接对外交通联系教育资源丰富地块周边拥有4所小学，1所幼儿园大规模占地1337亩，容积率≤3区域属性四线城市项目位于广东茂名下辖县级市城区内部虽然项目周边较为偏僻，但属城区范围河西老城区河西老城区边缘，距离核心商圈3-5分钟车程优势：城区内山水资源周边教育配套规模大盘近邻橘州生态公园劣势：周边生活配套缺乏区域较为偏僻地势低，增加成本11目录项目开发的核心问题梳理234项目发展战略及整体定位5项目规划构思及分期策略——需

7、要解决的最主要问题是什么？——各物业怎么排布及开发的先后顺序？——如何解决核心问题的？——指导思想是什么？是什么？做什么？卖给谁？项目属性界定1项目核心问题的解决方案——项目本身的属性是什么？12基于目标及市场现实的核心问题导出R2：期望结果R1：市场现实结果年消化量3万平米，单盘消化量在100套/年，面积在1.5万平米左右，初步估计开发需要约20年价格在2000元/平米的基础上缓慢上升本项目未计入地价，建安成本已达2500元/平米，已高于市场销售价格问题矛盾1.如何充分挖掘客户、引导客户，扩大客源，缩短项目的消化周期，降低市场风险

8、？项目树立形象期望8-10年开发周期价格突破现有的价值体系，获得一定的利润2.通过怎样的环境营造、产品设计突破现在的价值体系，重塑价值标准？3.如何实现成本控制与品质的平衡？S（Situation)=项目背景事实C（Complicat