世联_东特大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略_64p.ppt

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1、东特大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略谨呈：大连东特企业有限公司终稿汇报说明中期汇报的共识：本项目在高容积率情况下，不做大户型豪宅；不做超高层；完全高科技创新产品，存在高成本风险和客户认同风险；本项目不适合发展大型集中式商业；本次汇报考虑新的变化：地价从原先2.5亿元，调整为1.8亿元；容积率由原先的9，调整为7.3；1号地块从原先的12，调整为10；2、3、4号地块容积率为5.7，未变；考虑地块的联动开发；在新的变化条件下，我们必须对项目重新思考关键问题是：考虑到两块地的联动发展，对于项目存在的两大核心优势（CBD/劳动公园），谁将

2、成为本项目开发的主导价值；在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象；如何应对严峻的市场竞争；发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求；CBD案例的选择原则和选择案例项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内；选择的项目是以居住为主导的；选择成熟的CBD区域内物业；选择的是CBD区域内高密度、高层物业；选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业；（北京——棕榈泉国际公寓、SOHO现代城；上海——静安枫景、嘉里中心；深圳——名仕阁、都市名园；大连——振屹.城市广场、曼哈顿；）世联CBD居住核心价值模型CBD区物业类似品质的成熟居

3、住区购买用途用途的多元化纯居家经济因素投资回报稳定性性价比的合理性客户构成非主流家庭主流家庭居住流动性高低服务的要求私人化、商务化服务日常管理配套要求社会的、开放的交流家庭的、邻里的交流产品形象国际化的、现代的、华贵的亲切的、温馨的、和谐的CBD物业的属性取向规律有两类方向：第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是：有良好的外部景观资源。有较大规模和良好的内部环境。内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。与CBD的商务氛有一定距离。第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓具备服务功能和公共交流功能。处在CBD氛围内或其延续范围

4、内。如临主干道，则偏向办公。内部环境不成为其核心价值。公园对物业价值的影响（世联研究）世联通过对泛CBD区六个公园物业的研究，得出以下结论：公园的价值在于景观面，景观面对物业的价值的提升约为10%；地段是物业价值的决定因素，而公园仅为附加值；公园不是形成高档物业的关键驱动因素；公园对豪宅物业与普通物业的价值提升是类似的；地块核心价值分析结合以上的价值取向，本项目的限制条件在于：景观面只能占到项目的20%左右；地块的高容积率、土地的较小占地规模决定了项目内部环境的局促性；地块1的商务功能决定了项目的混合属性；1号地块2号地块3号地块4号地块景

5、观视线面结论根据项目价值取向、项目的限制条件综合研究：抓CBD的优势，是项目核心价值；CBD的物业价值建构主要通过以下因素：购买动因：用途的多元化经济因素：投资回报稳定性客户构成：非主流家庭居住流动性：高服务的要求：私人化、商务化服务配套要求：社会的、开放的交流产品形象：国际化的、现代的、华贵的因此项目初步定位为：非主流家庭的、国际化的、中小户型的高档公寓；公园价值利用是围绕CBD价值核心的附加体系，具体利用将在下面分述；在本项目容积率5.7的情况下，如何形成高档物业形象如何解决高容积率并不破坏项目高档物业形象的问题？借鉴CBD案例：高容积

6、率如何形成高档形象CBD内：容积率影响程度相对较弱CBD区域内物业立足于：由于在CBD区，区域价值大于产品价值；外环境价值大于内环境价值。故一般都是高密度，高容积率物业，其并不直接贬损物业的高档次；CBD内物业建立高档形象的立足点：CBD内居住物业形象立足点与普通住宅物业立足点不同，更不是通过横向的单向比较，而是依托于区位形象的优势；共享空间的稀缺性；公共部分的高档性；外立面的个性化；服务的高档化、深入化；高科技的智能化；高档次的交流平台；支持性专题研究：类似区域（CBD及周边）产品定位的共性大连CBD基本情况及销售特征大连CBD的规划范围

7、是：从青泥洼商业起步，沿中山路、友好广场、中山广场、人民路、港湾广场到大连新港区。其范围界定东沿港湾广场至勤俭街，北沿港湾广场至大连火车站，西沿大连火车站、电子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至职工街与勤俭街相汇处，占地面积约2.4平方公里。大连CBD的四大功能区：一是以东部海关、商检以及东港区改造为代表的临港产业园区；二是以人民路两侧商务酒店和商务办公楼宇所形成的商务办公区；三是以中山广场为核心所形成的金融商务区；四是以青泥洼购物中心和正在改造的天津街商业区构成的商贸购物区；基础设施完善：具备完善的市政交通与通讯条件投资客大约占20-30

8、%：目前已售的住宅物业的客户注重周边物业的租金、物业的升值潜力；或由于产品稀缺性而提前购买。有一定量的外销比例，约占20%：目前已售的住宅物业客户有一定量的外籍人士；目前居住的非