世联晋江万祥滨海新城区项目整体定位及发展战略

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1、：[2005]-GW79-1谨呈：晋江市金祥房地产开发有限公司万祥·滨海新城区项目整体定位及发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-3-2本报告是严格保密的。项目研究工作阶段划分至今工作2006/1/42006/2/14第一阶段（中期）第二阶段第三阶段项目整体定位与发展战略启动区定位与物业发展建议项目营销战略与策略•晋江市宏观经济背景研究•晋江市房地产市场调查与分析工作•金井镇房地产市场调研与分析•金井镇消

2、费者访谈与问卷调查•项目的优劣势分析和地块价值挖掘•镇区房地产发展规律及开发模式研究•…………最终•项目的市场定位与发展战略成果本报告是严格保密的。2项目基于企业背景u本项目开发公司最大持投公司为七匹狼实业股份有限公司；u七匹狼实业股份有限公司公司注册资金6000万元；u七匹狼企业通过上市、与香港公司合作，走上了高档次、专业化的道路，开始进入国际市场u1992年“七匹狼”荣获第一批“福建省著名商标”标号并3次获此殊荣，1999年被列入“影响中国服装市场的十大男装品牌”，2002年“七匹狼商标”被评为“中国驰名商标”u企业正在走多元化战略，寻求其它赢利点u七匹狼实业股份有

3、限公司是福建兴业银行国内第三大股东；u解读：1.七匹狼实业股份有限公司，早年开始注重企业品牌建设，企业目标一直是立足于长远发展，并非看重短期利益；2.七匹狼实业股份有限公司，是从金井镇走出去的，福建企业家有浓厚乡土情结，为金井镇做社会效益的事情是他们的期望；3.七匹狼实业股份有限公司，具有较强的社会影响力，具有较好的信用与资金实力；本报告是严格保密的。3问题界定客户目标矛盾项目约束条件发现问题核心问题的提出解决问题的思考现实市场情况方向本报告要解决思路此类项目的一项目属性界定般解决思路本报告是严格保密的。4客户目标承担一定的社会责任——区域复兴。企业经营战略积累房地产开

4、发经验，企业向多元化转形奠定基础。项目开发战略快速运作，保持良性的现金流。商业物业可前期持有，培养市场成熟，再出售。项目开发周期尽可能缩短的周期实现项目的全部开发。项目利润目标实现至少1.5亿的利润。本报告是严格保密的。5项目限制条件n规划指标：A区——3.77万m2u用地性质：商住用地；B区——5.66万m2u用地面积：实际建设用地23.32万m2；B区C区——1.52万m2u容积率2.0±0.2，建筑密（镇政府用地）度≤37％，绿化率≥352D区——2.26万m％；镇政府文体E区——1.28万m2C区中心n限制条件：H区A区游泳（商场）u项目已经交清8500万元的地

5、价；馆广场F区——2.31万m2市镇u政府广场及商业（约3万E区街D区G区——3.62万m2商业平米）必须在一期建设H区——2.90万m2F区（挂牌条件），启动资金G区（企业会所，用地要求高；功能可调）u既有规划路网及红线不可调，对部分物业（商业用地红线进深仅35米）会有影响；u利用6千万贷款启动整个项目。本报告是严格保密的。6项目约束条件：高昂地价意味着，突破区域市场，寻求新的开发思路是关键地价•目前金井镇市场上住宅最高卖到1400元/平米8500万元•本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到1400元左右容积率2容积率1.5容积率1.0总建筑面积46.6434.9

6、823.32•如何突破镇区的价格是项目成功的关键•如何挖掘潜在的商业价182元/M2243元/M2364元/M2值、培育新型住宅的价楼面地价值是项目成功的关键约1400元约1450元约1450元开发成本/M2/M2/M2本报告是严格保密的。7项目约束条件：8万人口VS40万平大盘，意味着不能单纯在城镇层面寻求解决方案总建筑面积容纳户数城镇人口•表明城镇居民全部重新购房，才可消化所有面积；按平均面积130平方米计算容积率2约3600户46.64•如何突破村镇中人们的8万人口居住观念是成功关键，吸引其走出村子；容积率1.5约2700户•如何突破各镇区/市区的34.98购买区

7、域限制是关键；城镇居民约2000户容积率1.0约1800户23.32本报告是严格保密的。8项目约束条件：3万平米新推出商业，意味着辐射力不能单纯在城镇层面寻求解决方案•表明项目商业要吸纳全部的老商业量金井镇商业量区商业，才可消化所有面积；商业面积：=商业面积：3万平米3万平米•如何突破商业辐射力，寻求商业价值是项目成功关键；镇政府文体中心游泳馆广场市镇街商业本报告是严格保密的。9项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）目标现实情况•2000-2005年镇区内年总消化量：根据资金投入效用比假设≤4万平方米项目开发周期≤6年•2000-2