某地块项目定位及发展战略研究报告(2)

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1、访谈主要观点提炼及项目启示访谈主要观点提炼及启示主要观点及启示：对许昌房地产中期发展看好短期内有一定的压力；对项目的区位认同度较低；对项目楼层认为18-20适宜；对项目户型上，希望客厅大，并带有较多的花园，对面积赠送比较认同；ResearchPart.1基础研究篇BasicResearchStrategyPart.2发展战略篇StrategypapersLocationPart.3项目定位篇ProjectLocationarticlesIdeasPart.4运作策略篇ActionideasEconomicPart.5经济测算篇Econ

2、omicmeasurement项目SWOT分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1.地块紧邻中心区，且交通便利，1.目前区域价值不具有竞争上的优势通达性好2.宏润置业在许昌的第一个项目，无2.项目所在区域属许昌城市发展品牌优势规划方向3.限购政策约束，市场政策压力加大机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势1.大势表现稳健借势区域发展，树立城市形象立足于区域，挖掘客户价值2.北区板块逐步“升级”，片区形象将产品创新和突破超越市场，构产品创新，弱化区域抗性得到改观，未来区

3、域配套成熟建核心竞争力打造精品项目，建立口碑效应3.北区板块将成为开发热点4.产品同质，品质感不强5.产品创新有较大的作为空间，且受客户欢迎威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁1.市场未来竞争激烈产品差异化，突破竞争瓶颈尽快入市，树立产品价值标杆，强2.知名开发商和中介公司进入，将大幅创新规划势引导市场提升市场的开发水平创新营销制定合理的价格策略，以户型创新3.本案附近至少两个直接竞争项目增加项目市场竞争力，突出项目的性价比本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1R2许昌作为三

4、线城市，房地非期望结果期望结果产是一个内需市场；北区开发热度逐步升温，产品价值竞争，市场空白竞争同质化产品东区规划为城市发展重点点和机会点区域；区域楼盘价格，开发利润相对打破原有价格体系，创造区域属于中心区边缘，区价格较低较高的附加收益域，目前配套设施方面存在一定的不足；与同类楼盘竞争占有客户，陷准确锁定目标客户，定制客户入激烈的客户争夺战中产品，降低竞争风险项目本身无明显外部自然优势资源；品牌竞争下降，无资源优势与塑造品牌，建立城市品牌许昌房地产发展处于上升品牌品牌认同度形象，抢夺战略资源阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。甲

5、方对利润要求将结合市场与成本来综合考虑；甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；项目核心问题从R1到R2需解决的核心问题：如何在项目高额的土地成本下，作出项目的利润点？如何挖掘客户资源？如何在局限的土地条件下，做创新的产品？如何定位产品？如何通过项目开发赢得品牌战略中的竞争优势？项目理解与判断在市场竞争上在区域价值上在企业追求上地块缺陷在规划与设区域认知度不足，归品质感和创新是项目计上进行技术消化，属于中心区边缘价值成功的关键因素，若不然将无法与其它开框架，客户资源抢占品质感不足会导致企发楼盘竞争，实现项立足点不足，

6、风险增业精神、文化缺乏载目价格目标；加，无法降低项目运体；同时，无法巩固作风险目标；前期赚取的品牌影响力与项目市场竞争力。期望的结果让本项目成为许昌知名的高档楼盘；降低市场风险；快速回笼资金；用独特的产品与营销手段吸引客户；保持企业可持续发展与市场影响力。战略模式选择作为宏润置业在许昌的第一个的项目与其他项目形成区隔产品创新优势文化及地块价值的最大化挖掘我们竞争策略如何选择？我们市场姿态如何选择？竞争战略—改变竞争规则—制定竞争规则—强调新的评估标准—高价格的创造者1.建立品牌价值—强调产品的特色和价值—产品有不可复制性—建立低成本

7、结构，运用新技术2.产品创新有不可复制性，高附加价值，强调对客户价领导者挑战者值敏感点排序与细节把握重新制定市场竞争规则补缺者跟随者3、城市精品社区—目标明确，挖掘客户—借势营销—瞄准市场缝隙—效仿领导者产品4、成本与收益的价格高端—创新产品和需求点—价格战的制造者『客观性处于中心区边缘，区域』认知度不足，配套不完环境产品善地块不规则，无外部绝对优势自然资源优势；（自然、社会资源）（产品力）结论：（独特的价值主张）（企业品牌影响力）项目缺乏优势自然资源，以环境塑造品质不易实现，因而环境文化品牌『不足以构成项目核心主观竞争力。性』被动式主动

8、式『项目27—1b地块形状客不规整，土地被部分分观性隔，对于项目设计有一』定难度；环境产品产品创新设计将明显区隔于大区域市场，利用产品创新的花园空间与（自然、社