某地块项目定位及发展战略研究报告(I)

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1、产品创新文学称呼——美其名曰”面积加成“通俗叫法——“偷面积”偷公摊“偷”具体表现偷面积关键字产品创新开启营销2.1时代产品创新花园体系”偷面积“户型优化大入空偷控布特露户中面制局色台花花积公合空园园摊理间”偷面积“利益点对开发商的利益点1、”偷面积“部分可不交报建费、维修基金等费用；2、容积率不变，建筑面积增加，总产值增加，利润增加3、由于产品的附加价值的提高，降低了销售难度，相应降低项目风险对客户的利益点1、大面积的赠送空间，户型的附加价值高，变向压低单价2、可节约物业费用，维修基金等费用3、通常开发

2、商会将部分实惠折算返还客户，客户实际得房面积的单价反而降低4、相同总价得到更多建筑面积，满足客户注重实惠和性价比的购房心理”偷面积“操作起来麻烦吗？从以上分析的案例我们可以看到：”偷面积“并不麻烦——关键在于开拓思路，增加设计环节的技术含金量我们将与设计院全程深入沟通，从总平，单元组合，户型分布，面积配比细节设计等各个方面提出细致、专业的意见，从而确保项目产品的优化。中小户型“偷面积”专题研究请单击空格键“偷面积”专题研究提纲方法分析“偷面积”的方法综述分类分析偷面积限制政策导读市场结论”偷面积“项目案例

3、参考案例－蓝光碧蔓汀赠送2房加1功能房。入户花园大露台”偷面积“率：”偷面积“项目案例参考案例－蓝光碧蔓汀赠送客厅加1可变空间。入户花园大露台”偷面积“率：”偷面积“项目案例参考案例－万科金域兰湾5.6米挑高的阳台2-2-2户型建筑面积：90㎡全赠送接近30平米客厅”偷面积“率：213”偷面积“项目案例参考案例－双御雅轩2-1-1户型建筑面积：81.38-88.52㎡实得面积：104.68-147.82㎡全赠送59.3㎡”偷面积“率：”偷面积“项目案例参考一房建筑面积61.6

4、7-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。”偷面积“项目案例参考案例－双御雅轩从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分”。从现场的毛坯房可以清楚地看到，由于是花架，可以不计算建筑面积，于是每层都设有这种“花

5、架”。”偷面积“项目案例参考现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。”偷面积“项目案例参考验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。各位······现在才刚刚开始······户型创新建议之（一）——凸窗设计（A）把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米转角窗设计以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层

6、高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。270度转度窗，最佳化景观视野超大凸窗，解决高层采光问题缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。270度转角窗超大凸窗户型创新建议之（一）——凸窗设计（A）“绿洲丰和”凸窗经典案例创新户型之凸窗运用：通风采光佳，实用，视野开阔，建筑立面美观，有效增加了客户的套内面积，卖点实在。绿洲丰和的卧室基本上都有1.5米深的落地凸窗,就是卫生间也有0.9米深的凸窗，卫生间的净高要求低，落地凸窗的应用最为理想户型创新建议之（

7、一）——凸窗设计（A）“绿洲丰和”凸窗经典案例从“绿洲丰和”的建筑外立面上，我们可以清晰的但“绿洲丰和”的落地凸窗低于2米，还是低了看出，“”偷面积“”超大落地凸窗的外形。些，只要高度不超过2.2米，进深大于净高，会形成室内的压抑感户型创新建议之（一）——凸窗设计（A）“招商城市主场”凸窗经典案例项目简介：总建面65400平米，高层单位，精装修中小户型为主。户型62平方米，凸窗赠送9平方米户型32平方米，凸窗赠送10平方米户型创新建议之（一）——凸窗设计（B）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁其方法是将楼盘凸

8、窗部分设计出一道假横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。户型创新建议之（一