房地产行业2017年中期投资策略报告之房地产篇：分化竞合之美，共迎价值盛放

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1、CHINASECURITIESRESEARCH[table_main]证券研究报告·行业深度行业深度模板[table_indusname]分化竞合之美共迎价值盛放房地产——2017年中期投资策略报告之房地产篇内房股的历史回溯：进入21世纪以来，内房股出现三次上市热潮，从2005年开始至今内房股也经历了4轮明显的周期波动。[table_invest]0422在2011年以前内房股和A股地产板块基本上保持同涨同跌，从维持买入2011年以后内房股波动开始滞后A股地产板块，回顾过去内房股4轮周期波动，展现出几

2、个鲜明特点：1、估值中枢下移；2、陈慎龙头房企估值溢价；3、负债率会对估值水平产生影响；4、内房chenshen@csc.com.cn股比A股具有更高超额收益，但估值值天花板弱于内房股。从内021-68821630房股和A股地产板块过去周期波动的特点，我们发现：1、内房执业证书编号：S1440514080003股和A股的弹性存在差异，但从来没有出现过逆周期表现；2、销售到业绩的持续兑现是公司价值兑现的重要逻辑；3、实现超发布日期：2017年6月28日越的企业将受益于利润和估值双重加持。市场表现行业——

3、既然青春留不住：2017年以来，全国房地产行业政策如[table_industry24%trend]我们一直坚持的复制和深化，从历史来看，本轮政策的严苛程度19%远超过任何一轮周期：1、围绕城市圈，贯彻因城施策；2、产品14%业态和流通环节的限制；3、二手房纳入管控范畴。成交方面：9%新房成交：2017年是三四线城市接力去库存的一年，在一二线城4%市成交持续下滑的情况下，三四线城市依然维持逆势增长，但是-1%增速已经从2016年三季度时的高增长明显回落；二手房：在严16/6/2416/7/2416/8

4、/2416/9/2417/1/2417/2/2417/3/2417/4/2417/5/24厉的“四限”政策下，主流城市二手房率先出现变化，量价持续16/10/2416/11/2416/12/24房地产沪深300萎缩，除此之外，我们也观察到部分城市的房屋租金打破了近年来持续上涨的趋势。投资方面：全国房地产投资增速出现首次拐点，未来增速将面临持续的压力，但是也得注意到，棚改的加速相关研究报告推进和三四线城市去库存的优化，将有助于投资增速下降幅度的[table_report]【中信建投房地产周报】投资拐点1

5、7.06.19平滑。信贷方面：在经历了2016年房贷的大扩张之后，无论是初显（2017年6月第3周）规模还是占新增贷款的高占比在2017年都开始下降，中长期贷【中信建投房地产周报】成交降幅17.06.12有所收窄，华侨城价值盛放（2017款在5月份也迎来单月首次负增长，另一方面，按揭利率上升也年6月第2周）是大势所趋。【中信建投房地产周报】五月降幅17.06.05收窄，重点推荐华侨城（2017年6月第1周）企业——王者的荣耀：销售：这轮周期中强者恒强越发明显，今年龙头房企较中小型房企销售表现更为优异，

6、行业集中度加剧提升，迎来历史新高；扩张：整体房企扩张层面保持收缩，部分房企开始围绕城市圈作了一定的下沉，同时为了避免土地市场激励竞争，并购模式也越来越盛行。融资：去年以来房企融资端持续收紧影响将在未来逐步显现，根据我们统计从18年开始房企还债压力逐步加大，部分高杠杆房企将面临降价去化的压力。集中度提升：从日本美国经验来看，随着房地产行业增速趋缓，马太效应呈现加速趋势，助推龙头房企享受利润成长和超额收益。策略——板块分化下的价值机遇：2017年的房地产板块活跃度有所回升，而且板块之间的分化更为显著，市值

7、越大的企业涨幅越明显。我们建议关注价值与成长（华侨城、招商蛇口）、坚守改革与转型（ST松江、滨江集团、嘉宝集团、华联控股）。请参阅最后一页的重要声明[table_page]房地产行业深度研究报告目录香港市场研究的续集——内房股的历史回溯.......................................................................................................1内房股的缘起.........................

8、..........................................................................................................................12005-2007周期：资本化红利初显.......................................................................................