房地产行业投资策略报告

《房地产行业投资策略报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、行业研究报告投资成长把握并购价值——房地产行业投资策略报告行业评级增持（维持）重点公司万科A27.10元买入07E08E09EEPS0.701.101.50P/E38.724.618.1金地集团38.40元买入07E08E09EEPS0.991.632.31P/E39.023.616.6珠江实业12.95元买入07E08E09EEPS0.160.932.13P/E81.413.96.1新城B2.049美元买入07E08E09EEPS0.851.201.62P/E17.612.59.3相关研究成长的极限在哪

2、里？地址：南京市中山东路90号投资要点：Ø07年房地产市场高度景气，前10个月全国商品房销售面积达到了5.36亿平方米，同比增长31.4%，销售额2.13万亿元，同比增长51.5%。与此同时，行业龙头公司销售增长出色、市场占有率也有所提高，并为08年的业绩高增长打下伏笔。Ø我们的研究表明，购房者平均购房的首付比例超过五成，对房地产的真实需求是强大的，因此“第二套房贷款新政”等政策对需求面的实际影响有限。而由于土地供应增长有限，短期内市场供求关系不会发生变化，所谓房价“拐点”也不会出现，房地产行业仍将保持景

3、气。Ø我们认为，成长性是化解估值风险的关键，房地产股就是成长股，行业优质公司在08年仍将跑赢大盘，是投资者必配的重要品种，维持“增持”评级。Ø我们建议投资者在投资房地产板块时：1、以成长性为核心，重点关注全国布局、成长动力强劲的行业龙头，万科A/B、金地集团和保利地产；2、把握并购价值，重点关注有所低估的区域性龙头企业，如新城B、栖霞建设和华发股份；3、此外，一些处于转折点、业绩在08年以后会有大幅增长的公司也值得关注，如珠江实业和*ST广厦。——12行业研究报告12行业研究报告一、历史是惊人的相似不知不

4、觉已到2007年底，回顾全年房地产板块的表现，不由得发觉历史是惊人的相似：06年底，地产股高歌猛进，估值水平大幅提升，随着1月中旬土地增值税清算方法征收的政策出台，整个板块出现了深幅回调；3季度末、4季度初，地产股尤其是龙头股连创新高，但随着“第二套住房贷款新政”的出台及开征物业税的传闻愈演愈烈，板块又一次出现了大幅下跌。房地产股受政策的影响之大可见一斑。最近几个月广州、深圳等城市房地产成交萎缩、房价下跌的报道屡见报端，与05年底上海“退房潮”的大规模报道也颇有相似之处。历史上房地产板块多次出现受宏观政策

5、因素影响的回调，也多次在其后大幅反弹、创出新高。那么，现在历史又一次出现了相似之处，投资者是应该认为“彩虹总在风雨后”，积极建仓地产股，还是相信“房地产的拐点真的来了”，需要彻底抛弃地产股？二、回顾07：市场景气，股价高涨07年地产股涨幅巨大，估值高企我们在07年房地产行业投资策略报告《放大度量尺度长线看好房地产板块》中指出，在90年代中期至2005年的房地产牛市中，美国房地产上市公司业绩高速增长，同时股价也出现了大幅上涨，10年里平均上涨了4倍，而最多的个股涨了几十倍。回顾07年，中国房地产上市公司的股

6、价涨幅也是惊人的，即使在近期地产股深幅下跌，年初至今的涨幅也基本在100%以上，其中万科A截至12月14日的涨幅高达192.9%。与此相应的是地产股估值水平的高企，尽管预期万科的净利润增长水平超过100%，但其07年市盈率也达到了40倍。07年房地产市场高度景气在07年3季度和4季度的策略报告中，我们曾表示房地产板块的股价已经透支/反映了未来的业绩增长预期，但这种透支是有着坚实基础的，即房地产市场的景气带来了房地产上市公司业绩持续增长。从行业数据来看，确实如此，12行业研究报告07年前10个月全国商品房销

7、售面积达到了5.36亿平方米，同比增长31.4%，销售额2.13万亿元，同比增长51.5%。图1全国商品房销售额大幅增长数据来源：国家统计局、华泰证券研究所图2全国商品房销售面积大幅增长数据来源：国家统计局、华泰证券研究所行业龙头公司市场占有率有所提高对于房地产上市公司而言，市场的蛋糕在迅速变大，与此同时，行业整合也在加速、龙头公司的市场占有率不断提高，万科前10个月销售面积496.3万平方米，销售金额419.6亿元，市场占有率由06年的1.04%提高到1.97%。08年业绩增长已埋伏笔12行业研究报告由

8、于房地产开发类公司的收入必须在商品房竣工交付后确认，因此公司取得楼盘的预售收入和实现业绩之间存在一个时间差，对周转率较高的行业龙头公司而言，这一时间差往往也在半年到一年之间，因此07年实现的销售收入要到08年的业绩中才能体现。但我们也因此可以通过分析上市公司07年的销售情况大致的预判08年的业绩表现。从我们重点跟踪的一批上市公司的情况看，在市场高度景气中，这些公司07年的销售情况非常好，多数公司前三个季度的销售收入就超过了去年