房地产行业下半年投资策略报告

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1、房地产行业分析I兴业证堞FINDUSTRIAL8KCURITIBB兴证研第20050134号帀地产行业下半年投资策略报告房地产行业下半年投资策略报告评级：回避（下调）投资要点■下半年，政策调控依然是影响房地产行业的主导因素，而政策调控目标是“调整房源供应结构、抑制不合理需求”，并合将政策取向主要集中于对控制不合理需求的过快增长上，目前政府已出台或将要出台包括货币政策、土地政策、税收政策和金融政策等在内的多种政策措施，对房相关研究《政策调控预期加大助推行业增速放缓》2005/3/4地产行业施以调控

2、“组合拳”，力图从根本上抑制房地产行业的过热状态，挤出房地产市场中的投机“泡沬”，最终使房地产价格趋向于合理。■下半年，房地产上市公司将会面临较大的政策调控风险，虽然政策调控产生的负面影响在部分上市公司2005年经营业绩中不一定能够充分显现，但这种影响无疑将会是长期而残酷的。由于行业内受政策风险的影响程度存在较大差异，使行业内以住宅房产为主业的上市公司受到较大打击，而以商业房产为主业的上市公司则影响较小。月外，行业分化将加速行业内的重新洗牌，行业内企业将会出现“强者恒强、弱者退出”的发展格局。我

3、们对房地产行业的投资评级近期下调为“回避”，远期为“中性”。■下半年，虽然房地产行业存在较大投资风险，但是我们依然认为个别上市公司的投资机会依然存在。我们建议从两个视角来选择应该重点关注的上市公司：一是在住宅物业类上市公司中具有品牌优势和规模实力、融资能力强的，其抵御政策调控风险的能力将会较强。启外，行业内的并购重组将会增加其实现规模扩张、优势互补的机会，这将有利于公司在政策调控过后保持更快的发展势头，在这类上市公司中我们看好万科A;二是在零售物业、写字楼等商业物业类上市公司中受政策调控影响较小

4、，具有垄断区域优势，项目供不应求，未来发展前景较好的，在这类上市公司中我们看好小商品城、金融街。研究员：任壮(021)68419393-1043renzhuang72@163.com2005年06月03日03年EPS04年EPS05年EPS每股净资产投资评级万科A0.2380.3860.532.84中性金融街0.4560.6770.632.69审慎推荐小商品城0.5220.S31.66.83审慎推荐重点公司投资评级目录2005年上半年房地产行业景气度下滑3下半年房地产行业仍将以政策调控为“主基调

5、”4税收政策：调控房地产价格的“武器”6金融政策：调控房地产供需结构的“利刃”7货币政策：加息将是最后的“杀手铜”8下半年房地产行业发展趋势及对上市公司的影响8行业景气度将会持续下降，房地产价格走势出现小幅振荡8宏观经济调控将加速房地产行业的分化9行业内的重新“洗牌”将为优势企业带来机遇11许多上市公司2005年的经营业绩受政策风险影响较小11重点上市公司分析11图图图图图图1：国房景气指数运行情况32:2005年下半年政策对房地产价格调控的运行机制63:我国未来城镇人□及家庭规模变化情况94:

6、万科A近年来业绩变化情况（单位：%）125:小商品城近年来业绩变化情况（单位：%）136:金融街近年来业绩变化情况（单位：%）13表1：近年来政府出台的有关房地产行业的调控政策5表2:个人房贷月供支出对加息的敏感性分析8表3:部分房地产上市公司2004年上海地区业务比重10表4:重点房地产上市公司2005年盈利预测14行业报告房地产行业投资策略报告2004上半年房地产行业景气度持续下滑，但房价依然上涨。图1：国房景气指数运行情况资料来源：中国房地产信息网2005年上半年房地产行业景气度下滑上半年

7、，在国家宏观调控与政策打压下，房地产行业景气度持续下滑，但房地产价格依然上涨。根据国家统计局数据显现，截止2005年4月份，“国房景气指数”为101.90,比3月份下降0.29点，比去年同月下降3.43点。可见，由于房地产开发、土地开发指数及资金来源明显下滑，带动国房景气指数从年初105.32点调整至4月末的101.90点。而由于政策作用具有—定的滞后性，房地产销售价格指数依然逆市走高，但估计上半年的此类指数将会有所下滑。具体分类指数情况如下：土地开发面积分类指数为93.46,比3月份下降1.5

8、2点，比去年同月下降6.64点。1-4月份，全国完成开发土地面积4622万平方米，同比下降12.1%。商品房空置面积分类指数为102.32,比3月份下降1.02点，比去年同月下降4.52点。4月末，全国商品房空置面积为10263万平方米，同比增长6.9%o其中，商品住宅空置面积为5971万平方米，增长0.8%o本年资金来源分类指数为99.35,比3月份下降0.32点，比去年同月下降8.92点。1-4月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为6144亿元，同比增长26.6%。商品房销售价格分类指数