浅析投资性房地产之公允价值模式

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1、浅析投资性房地产之公允价值模式：F293.3文献标识：A：1009-4202（2011）05-039-01　　摘要2007年新会计准则引入了公允价值，是我国会计准则国际趋同的一次实质性迈进。本文从相关准则的背景出发，研究了投资性房地产的公允价值模式。　　关键词投资性房地产公允价值模式　　　　一、引言　　我国新企业会计准则于2007年由上市公司开始实施。这次“企业会计准则体系最显著的特征是立足国情、国际趋同”。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新出台的一项准则，尤其引起各方关注的在于其引入了公允价值模式进行投资性房地产的后续计量。我国的投资性房地产准则借鉴了国际会计准则（IAS

2、40），同时又结合了我国的实际，体现了“适度、谨慎地引入公允价值”，也显示出我国会计准则与国际会计准则趋同。　　二、国内外会计准则研究　　1．国内外准则概述　　关于投资性房地产的会计准则，最早制定的当属英国的标准会计实务公告第19号（SSAP19）—投资性房地产的会计处理，“首次对投资性房地产做出概念的界定”。IASC最早于1986年发布的国际会计准则第25号—投资会计（IAS25），随后在2000年发布了《国际会计准则第40号—投资物业》（IAS40），在投资性房地产方面取代了IAS25作为一项单独准则。香港从2005年宣布开始采用国际财务报告准则。　　我国在2005年颁布了投资性房地

3、产征求意见稿，2006年颁布了一项基本准则和38项具体准则，其中便包括《企业会计准则第3号—投资性房地产》。同时出台了该准则的应用指南。2010年1月20日，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，旨在规范注册资产评估师执行资产评估业务，自2010年7月1日起施行。　　2．国内外准则对比研究　　我国会计准则关于投资性房地产的定义与国际会计准则基本一致。宫国财（2007）主要从投资性房地产的涵盖范围、确认和初始计量、后续计量、转换披露等七个方面进行了比较研究。　　我国会计准则和国际会计准则对采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量存在导向性差异。国际会计准则没有对使用

4、公允价格模式做出任何限定性的规定，并用大篇幅介绍公允价值模式（IAS40中27-49段），将成本模式（IAS40中50段）作为特例介绍。同时，采用成本模式也要求在财务报告中披露投资性房地产的公允价值。而我国会计准则显示出成本模式倾向，要求企业谨慎采用，主要基于“可靠性被谨慎地采用”以及“立足国情，国际趋同”的原则（刘玉廷2007），足见IASB对公允价值模式的推崇。张象至等（2004）认为两种后续计量模式并存能让财务报告编制者和使用者积累运用公允价值的经验，同时在房地产市场还不太发达的国家，职业评估人员还需要时间成长起来，并且指出“取消成本模式尚早”。　　3．国内外准则执行的分析　　（1

5、）准则导向分析　　我国准则导向倾向于对投资性房地产采用成本模式计量，前文已分析，在此不做敷述。刘永泽等（2010）认为CAS3的严格规定传递出公允价值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允价值模式使用的门槛上，而对于使用公允价值之后的相关规定几近空白。在选择公允价值的门槛上严格规定，导致大多数拥有投资性房地产的企业选择成本模式，无法“积累运用公允价值的相关经验”。是否应更多的从运用公允价值模式加以规范，不是谨慎选择公允价值模式，而是采用后谨慎使用。　　（2）运用公允价值分析　　到目前为止，只有为数很少的企业采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。影响企业运用公允价值的原因之

6、一是采用后会对经营业绩带来波动。对于营利趋于稳定的上市公司，为了稳定更倾向于采用成本模式。实施以来采用公允价值模式的企业确定公允价值的方式未得到规范，2007年有3家企业未披露公允价值的确定方法，对于披露了公允价值确定方法的企业，确定的价值是否公允都有待考证，不规范之处将影响公允价值的可靠性和相关性。　　国外资本市场和评估行业比较发达，对于使用公允价值比较规范。IAS40鼓励但不要求企业根据具有独立资格的评估师的评估确定投资性房地产的公允价值。在我国，要通过第三方机构评估获取公允价值势必会大大增加使用公允价值的成本，使得推广公允价值的使用更加困难。我国目前市场价格信息数据系统不完善以及公

7、开程度不高，易造成市场价格信息不对称的危险。我国对公允价值的认识、运用尚缺乏经验，若不能规范公允价值使用，就容易带来操纵利润的危险。我国必须结合国外经验以及国内实际，逐步规范公允价值的使用，使得真正达到公允价值客观透明的显示会计信息。　　三、结论　　由于公允价值可能存在不确定性、高成本和差异性，运用公允价值时就必须加以规范，否则容易带来操纵利润等一系列问题。国内运用公允价值的宏观环境尚未成熟，有必要探索出适合我国国情的方式。　　作为